Boek 3 Artikel 217 (3:217 BW)

Verhuren is voor een vruchtgebruiker vaak de manier om vruchten te trekken uit een zaak die hij niet zelf gebruikt. Maar de huurder blijft na het einde van het vruchtgebruik zitten met een pand dat dan van de hoofdgerechtigde is. Dit artikel regelt daarom twee dingen: wanneer de vruchtgebruiker mag verhuren of verpachten, en in hoeverre de hoofdgerechtigde de overeenkomst daarna moet voortzetten.

De bevoegdheid om te verhuren

De hoofdregel is ruim: de vruchtgebruiker mag de zaken verhuren of verpachten, tenzij bij de vestiging anders is bepaald. Dat past bij zijn taak om het goed te exploiteren en bij de bevoegdheid tot beheer uit artikel 3:207 BW.

Voor onroerende zaken geldt een belangrijke uitzondering. Was de zaak bij de vestiging van het vruchtgebruik niet verhuurd of verpacht, dan mag de vruchtgebruiker haar niet alsnog verhuren of verpachten zonder toestemming van de hoofdgerechtigde of machtiging van de kantonrechter, tenzij die bevoegdheid hem bij de vestiging is toegekend. Een leegstaand of zelf bewoond pand kan dus niet zomaar op de verhuurmarkt worden gebracht.

Gestanddoening na afloop

Is er bevoegdelijk verhuurd of verpacht, dan moet de hoofdgerechtigde die overeenkomst na het einde van het vruchtgebruik in beginsel gestand doen. Hij treedt dus in de positie van verhuurder of verpachter en kan de huurder niet zomaar aan de kant zetten.

Op die verplichting bestaan uitzonderingen. Hij kan gestanddoening weigeren voor zover zonder zijn toestemming voor een ongebruikelijk lange tijd is verhuurd, gemeten naar het plaatselijk gebruik. Daarnaast geldt een vaste grens van vijf jaren, maar die geldt alleen voor bedrijfsruimte in de zin van de zesde afdeling van titel 4 van Boek 7 — de categorie waaronder winkels en horeca vallen. Voor andere gebouwde onroerende zaken, zoals kantoren en loodsen, bestaat die termijn van vijf jaren niet en blijft alleen de maatstaf van het plaatselijk gebruik over. Bij pacht liggen de grenzen bij twaalf jaren voor hoeven en zes jaren voor los land. Ook kan hij weigeren wanneer is verhuurd of verpacht op ongewone en voor hem bezwarende voorwaarden.

De positie van de huurder

Voor de huurder of pachter is die onzekerheid lastig. Het vierde lid geeft hem daarom een middel: hij kan de hoofdgerechtigde een redelijke termijn stellen om zich uit te spreken over de gestanddoening. Verklaart die zich niet binnen die termijn, dan verliest hij de bevoegdheid om te weigeren en zit hij aan de overeenkomst vast.

Voor woonruimte gaat de bescherming nog verder. Is de hoofdgerechtigde volgens de vorige leden niet tot gestanddoening verplicht, maar heeft de huurder bij het eindigen van het vruchtgebruik zijn hoofdverblijf in die woonruimte en gelden daarvoor de regels over huurbescherming van woonruimte uit Boek 7, dan moet hij de huurovereenkomst toch met de huurder voortzetten. Die voortzetting is wel aantastbaar: het vijfde lid verklaart artikel 7:269 BW lid 2 van overeenkomstige toepassing, zodat hij binnen zes maanden bij de rechter kan vorderen dat de huur eindigt. Dat kan alleen op de daar opgesomde gronden, waaronder te weinig financiële waarborg aan de kant van de huurder en het geval dat voortzetting van de huur redelijkerwijs niet van hem te vergen is. Een huurder verliest zijn woning dus niet zomaar doordat een vruchtgebruik eindigt, maar volstrekt zeker is zijn positie evenmin.

Een voorbeeld. Een vruchtgebruiker verhuurt een winkelpand dat bij de vestiging al verhuurd was en dat onder de zesde afdeling van titel 4 van Boek 7 valt, maar sluit een overeenkomst voor twaalf jaren. Na het einde van het vruchtgebruik kan de hoofdgerechtigde gestanddoening weigeren voor zover de duur de grens van vijf jaren overschrijdt. Vraagt de huurder hem binnen een redelijke termijn om duidelijkheid en blijft een antwoord uit, dan kan hij later niet meer weigeren. Ging het om een kantoorpand, dan had hij zich niet op die vijf jaren kunnen beroepen en was alleen de vraag geweest of de duur bij het plaatselijk gebruik past.

In de praktijk

Voor de vruchtgebruiker is het verstandig lange of ongebruikelijke contracten alleen aan te gaan met schriftelijke instemming van de hoofdgerechtigde. Zonder die instemming loopt hij het risico dat hij tegenover zijn huurder aansprakelijk is wanneer de overeenkomst later niet gestand wordt gedaan.

Voor huurders en pachters van een pand waarop een vruchtgebruik rust, is het zaak dat vroeg te weten. Vraag wie de verhuurder is en op welke titel, en gebruik de mogelijkheid om de hoofdgerechtigde tijdig om een verklaring te vragen.