Boek 3 Artikel 25 (3:25 BW)

De registers kunnen ook iets vermelden dat niet klopt. Dit artikel beschermt de verkrijger van een recht op een registergoed tegen één bepaalde vorm daarvan: een feit dat is ingeschreven op grond van een authentieke akte waarin een ambtenaar dat feit met kracht van authenticiteit heeft vastgesteld. Is dat feit onjuist, dan kan die onjuistheid hem niet worden tegengeworpen. Er zijn twee uitzonderingen, en die zijn scherp.

Wanneer de bescherming geldt

• Verkrijging onder bijzondere titel, zoals koop of de vestiging van een beperkt recht.
• Het beslissende moment is het tijdstip waarop de eigen rechtshandeling wordt ingeschreven; wat op dat moment in de registers stond, telt.

- Het feit is authentiek vastgesteld: een ambtenaar heeft het binnen de taak die de wet hem opdraagt in een authentieke akte vastgelegd. Zo'n vaststelling levert dwingend bewijs op van wat de ambtenaar verklaart te hebben waargenomen of verricht (artikel 157 lid 1 Rv). Alleen die vaststellingen vallen onder dit artikel.

De twee uitzonderingen

De verkrijger wordt niet beschermd als hij de onjuistheid kende. Wie weet dat er iets niet klopt, kan zich niet op het register beroepen. Daarnaast is hij niet beschermd als hij door raadpleging van de registers de mogelijkheid van die onjuistheid had kunnen kennen. Het gaat dan niet om zekerheid, maar om aanwijzingen: als uit de registers blijkt dat er iets kan schorten aan het vastgestelde feit, moet hij daarop bedacht zijn.

Die tweede uitzondering sluit aan bij artikel 3:23 BW, dat een beroep op onbekendheid met wat in de registers staat, afsnijdt. Wie niet kijkt, kan zich niet beroepen op wat hij bij raadpleging zou hebben opgemerkt.

Waarom juist deze feiten

Aan een authentieke vaststelling door een ambtenaar wordt bijzonder gewicht toegekend. Het rechtsverkeer moet daarop kunnen bouwen, anders heeft die vorm weinig zin. De wetgever kiest daarom voor de verkrijger die afgaat op zo'n vaststelling en niet voor degene die met de onjuistheid te maken heeft, tenzij de verkrijger zelf iets te verwijten valt.

Een voorbeeld. Bij een executieveiling van een bedrijfspand legt de notaris in een proces-verbaal vast aan wie en voor welk bedrag het pand is verkocht, en dat stuk wordt in de registers ingeschreven. Iemand die het pand later van de veilingkoper verkrijgt en op die vastlegging afgaat, wordt beschermd als zou blijken dat zij op een van die punten niet klopte, tenzij hij de onjuistheid kende of de registers zelf al aanleiding gaven om eraan te twijfelen. Berust een ingeschreven vermelding niet op een eigen vaststelling van een ambtenaar, dan valt zij buiten dit artikel en moet de bescherming uit een andere bepaling van deze afdeling komen, zoals artikel 3:26 BW.

In de praktijk

Raadpleeg de registers en let ook op wat er tussen de regels staat: aantekeningen, lopende procedures of eerdere stukken die vragen oproepen. Juist die kunnen de mogelijkheid van onjuistheid laten zien en daarmee uw bescherming wegnemen.

Verliest u door dit artikel uw recht, kijk dan naar artikel 3:30 BW. De Staat kan aansprakelijk zijn wanneer iemand door toepassing van deze bepaling zijn recht kwijtraakt door omstandigheden die redelijkerwijs niet voor zijn rekening komen.