Boek 3 Artikel 274 (3:274 BW)

Een hypotheek verdwijnt niet uit de openbare registers zodra de lening is afgelost. De inschrijving blijft staan tot zij wordt doorgehaald, en daarvoor is medewerking van de schuldeiser nodig. Dit artikel maakt daar een verplichting van: is de hypotheek tenietgegaan, dan moet hij op verzoek van de rechthebbende op het goed en op diens kosten bij authentieke akte verklaren dat de hypotheek is vervallen. Rustte er op de gedekte vordering een beperkt recht, dan geldt die plicht ook voor die gerechtigde.

Waarom doorhaling nodig is

Het register is de plek waar kopers, geldverstrekkers en anderen kijken wat er op een goed rust. Blijft een oude hypotheek zichtbaar, dan lijkt het goed nog belast, ook al is er in werkelijkheid niets meer. Dat kost geld: een verkoop stokt, een nieuwe financiering wordt duurder of komt niet rond. De doorhaling brengt papier en werkelijkheid weer met elkaar in overeenstemming.

Hoe het werkt

De verklaring moet bij authentieke akte worden afgelegd, dus via de notaris. Die akte kan in de registers worden ingeschreven en machtigt de bewaarder dan tot doorhaling. Zijn er meer verklaringen nodig, bijvoorbeeld omdat er ook een beperkt gerechtigde is, dan machtigen zij samen de bewaarder. De kosten komen voor rekening van degene die de doorhaling wil: hij heeft er het belang bij.

Als de schuldeiser niet meewerkt

Weigert de schuldeiser de verklaring af te geven of laat hij niets van zich horen, dan staat de eigenaar niet machteloos. De wet verklaart artikel 3:29 BW van overeenkomstige toepassing, zodat er langs die weg een oplossing is voor het geval de vereiste verklaringen uitblijven. De eigenaar is dus niet afhankelijk van de goede wil van een schuldeiser die geen vordering meer heeft.

Vermenging

Een bijzondere situatie is die waarin de hypotheek is tenietgegaan door vermenging, doordat de hypotheekhouder en de eigenaar in één persoon samenvallen. Dan is er geen tegenpartij meer die kan verklaren. De wet lost dat op: degene aan wie het goed toebehoort, machtigt de bewaarder tot doorhaling met een verklaring bij authentieke akte. Dat gaat niet op als op de vordering nog een beperkt recht rust, want dan is er wel degelijk nog iemand anders bij betrokken.

Een voorbeeld. Een echtpaar heeft de laatste termijn van de hypotheek betaald. De bank bevestigt dat de lening is afgelost, maar de inschrijving staat er nog. Willen zij het huis verkopen of opnieuw financieren, dan vragen zij de bank om de verklaring bij de notaris, laten die inschrijven en de oude inschrijving doorhalen.

In de praktijk

• Regel het meteen. Wacht niet tot het moment van verkoop; de akte en de doorhaling kosten tijd.
• Reken op kosten. De wet legt die uitdrukkelijk bij de rechthebbende op het bezwaarde goed, niet bij de schuldeiser. Rust de hypotheek op een erfpacht, een opstal of een appartementsrecht, dan betaalt die gerechtigde en niet de eigenaar van de grond.
• Bewaar de bevestiging. De wet regelt deze verklaringsplicht alleen voor de hypotheek, omdat daar een inschrijving in de registers moet worden doorgehaald; voor een pandrecht geldt zij niet.