Boek 3 Artikel 31 (3:31 BW)

Dit korte artikel geeft een duidelijke regel. Waar een wetsbepaling over registergoederen een notariële akte of een notariële verklaring eist, moet het gaan om een akte of verklaring van een Nederlandse notaris. Een stuk van een notaris uit een ander land voldoet daar niet aan, hoe zorgvuldig het ook is opgemaakt.

Waarom deze eis

Bij registergoederen loopt alles via de openbare registers en via stukken die aan strikte eisen voldoen. De Nederlandse notaris is met die eisen bekend, valt onder het Nederlandse tuchtrecht en onder de Wet op het notarisambt, en werkt met de vormen die de bewaarder moet kunnen beoordelen. Zonder deze bepaling zou telkens moeten worden onderzocht of een buitenlands ambt vergelijkbare waarborgen biedt.

• Eenvormige stukken, zodat de bewaarder ze kan toetsen en inschrijven.
• Toezicht en aansprakelijkheid langs de weg die het Nederlandse recht kent.

- Kennis van de registers, waaronder de plicht om de rechtstoestand voor het passeren te controleren.

Akte en verklaring

De eis geldt voor twee soorten stukken: de notariële akte en de notariële verklaring. Het artikel maakt tussen beide geen onderscheid. Ook een verklaring van een notaris die volgens een wetsbepaling over registergoederen nodig is, moet dus van een Nederlandse notaris komen. Het artikel zelf schrijft niet voor wanneer een notariële akte of verklaring nodig is; dat volgt uit de bepaling die de notariële vorm eist.

Wat het betekent voor grensoverschrijdende gevallen

Wie in het buitenland woont of daar een onderneming heeft en een Nederlands registergoed wil overdragen of bezwaren, heeft voor de akte een Nederlandse notaris nodig. De betrokkene hoeft daarvoor niet zelf in Nederland te verschijnen; hij kan zich laten vertegenwoordigen. De akte zelf wordt verleden ten overstaan van een notaris in Nederland.

Ook de andere kant is van belang. Voor een goed dat in een ander land ligt, zegt dit artikel niets; daarvoor geldt het recht van dat land. De bepaling ziet uitsluitend op de gevallen waarin de Nederlandse wet voor registergoederen de notariële vorm voorschrijft.

Een voorbeeld. Een Duitse vennootschap koopt een bedrijfshal in Nederland en wil daarop meteen een hypotheek vestigen ten gunste van haar Duitse bank. Het bestuur wil beide akten in Duitsland laten opmaken bij de notaris met wie het gewoonlijk werkt. Dat volstaat niet: de akte van levering en de hypotheekakte moeten door een Nederlandse notaris worden verleden om in de Nederlandse registers te kunnen worden ingeschreven. Het bestuur kan wel een medewerker van het Nederlandse notariskantoor machtigen om namens de vennootschap te tekenen.

In de praktijk

Bij een grensoverschrijdende transactie kost de voorbereiding van de notariële stap tijd. Een volmacht die in het buitenland wordt getekend, moet aan de eisen van de Nederlandse notaris voldoen, en soms is legalisatie, een apostille of een vertaling nodig.

Ook de inschrijving hoort bij de planning. Een levering van een registergoed en de vestiging van een hypotheek komen pas tot stand als de notariële akte in de openbare registers is ingeschreven (artikel 3:89 BW en artikel 3:260 BW). Tussen het passeren en de inschrijving zit dus nog een stap, die de Nederlandse notaris verzorgt.