Boek 5 Artikel 107 (5:107 BW)

Een gebouw hoeft er nog niet te staan om te kunnen worden gesplitst. Wie van plan is te bouwen of een bestaand gebouw anders in te richten, mag zijn recht op dat gebouw en de bijbehorende grond alvast in appartementsrechten splitsen. Dat maakt het mogelijk om appartementen te verkopen voordat de eerste paal de grond in gaat. Ook bij deze splitsing vooraf ontstaan de appartementsrechten pas op het moment dat de akte van splitsing in de openbare registers wordt ingeschreven.

Splitsen voordat er iets staat

De bevoegdheid komt toe aan dezelfde personen als bij een bestaand gebouw: de eigenaar, de erfpachter en de opstaller. Het verschil zit in het voorwerp. De splitsing haakt aan bij een gebouw dat de betrokkene beoogt te stichten, of bij een gewijzigde inrichting die hij van plan is aan te brengen. De begrenzing van de toekomstige woningen blijkt dan uit de tekening die bij de akte hoort, want die grenzen zijn ter plaatse nog niet te zien. Men spreekt daarom van splitsing op tekening.

Wanneer de rechten ontstaan

De laatste zin is de belangrijkste. Ook hier ontstaan de appartementsrechten op het tijdstip waarop de akte wordt ingeschreven, niet op het moment waarop het gebouw klaar is. Vanaf de inschrijving zijn de appartementsrechten dus bestaande registergoederen: ze kunnen worden geleverd, er kan hypotheek op worden gevestigd en ze kunnen worden beslagen, terwijl er op de bouwplaats nog niets meer staat dan een hek.

Dat heeft praktische gevolgen. De vereniging van eigenaars die in het reglement wordt opgericht, bestaat vanaf datzelfde moment, en de verplichtingen die uit de splitsing voortvloeien gelden vanaf dat moment tussen de rechthebbenden.

Een voorbeeld

Een ontwikkelaar splitst een te bouwen complex met dertig woningen in appartementsrechten en schrijft de akte in. Kopers tekenen bij de notaris en krijgen ieder hun appartementsrecht geleverd, hoewel de bouw pas begint. Wordt tijdens de bouw besloten twee kleine woningen op de begane grond samen te voegen tot één ruimte, dan is dat niet alleen een bouwkundige beslissing: tussen de eigenaars blijft de indeling van de akte gelden totdat de akte van splitsing is gewijzigd. Zonder wijziging bestaat er een appartementsrecht op een gedeelte dat feitelijk niet meer bestaat.

In de praktijk

Voor een koper van een nieuwbouwappartement betekent dit artikel dat hij een bestaand recht koopt op een nog niet bestaande woning. De tekening bij de akte bepaalt wat privé is en wat gemeenschappelijk, en kan dus afwijken van de verkoopbrochure. Voor de ontwikkelaar betekent het dat de akte tijdig moet worden ingeschreven en dat afwijkingen in de bouw tot een wijziging van de splitsing leiden; wordt dat pas bij de oplevering ontdekt, dan moet de akte achteraf nog worden aangepast.