Boek 5 Artikel 111 (5:111 BW)

De akte van splitsing is het basisdocument van elk appartementencomplex. Dit artikel schrijft voor wat er ten minste in moet staan: waar het gebouw of de grond ligt, welke gedeelten afzonderlijk gebruikt zullen worden en bij welk appartementsrecht die horen, hoe de appartementsrechten kadastraal worden aangeduid en wie de eigenaar is, en een reglement. De akte wordt gemaakt bij de splitsing en vormt samen met de tekening en het reglement de grondslag voor alles wat later tussen de eigenaars speelt.

De vier verplichte onderdelen

• De ligging. De akte vermeldt waar het gebouw of de grond zich bevindt, zodat het object onmiskenbaar is.
• De omschrijving van de gedeelten. Nauwkeurig moet blijken welke delen bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, en bij welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik van elk deel hoort. Die omschrijving mag verwijzen naar de tekening waarover artikel 5:109 BW, tweede lid, gaat.
• De kadastrale aanduiding van de appartementsrechten, met vermelding van de appartementseigenaar. Zo krijgt elk recht een eigen adres in de registers.

- Een reglement, dat de spelregels van het complex bevat. Wat daarin ten minste moet staan, volgt uit artikel 5:112 BW.

De rol van het modelreglement

De wet staat toe dat de akte een nauwkeurig aangeduid modelreglement aanwijst, mits dat model zelf al is ingeschreven bij het register waar ook de akte terechtkomt; de bepalingen ervan gelden dan als onderdeel van het reglement.

Waarom die nauwkeurigheid telt

De omschrijving van de gedeelten bepaalt de grens tussen privé en gemeenschappelijk, en die grens beslist wie betaalt. Valt het kozijn binnen het privégedeelte, dan betaalt de bewoner; hoort het bij het gemeenschappelijke, dan draagt de gezamenlijkheid via de vereniging van eigenaars de kosten. Ook aansprakelijkheid bij lekkage, geluidsoverlast door vloeren en het plaatsen van zonwering hangen aan deze omschrijving. Hoe preciezer de omschrijving, hoe minder ruimte er later is voor verschil van mening.

Een voorbeeld. In een complex is een fietsenberging op de tekening ingetekend, maar de akte vermeldt niet bij welk appartementsrecht het uitsluitend gebruik hoort. De bewoner van de begane grond meent dat de berging bij zijn woning hoort omdat hij er de sleutel van heeft. Zonder toewijzing in de akte is de ruimte gemeenschappelijk; de vergadering van eigenaars gaat er dan over.

In de praktijk

Voor een koper: vraag de akte, het aangewezen modelreglement en de tekening samen op, en controleer of het gedeelte dat u koopt daarin daadwerkelijk aan uw appartementsrecht is toebedeeld. Voor een eigenaar die splitst: laat de notaris de omschrijving en de tekening op elkaar afstemmen. Klopt er later iets niet, dan is een wijziging van de akte nodig: alle appartementseigenaars werken daaraan mee, of de vergadering van eigenaars besluit daartoe met de vereiste meerderheid, en ontbreekt een nodige medewerking, dan kan de kantonrechter daarvoor vervangende machtiging geven.