Boek 5 Artikel 3 (5:3 BW)

Dit artikel bevat de basisregel van de natrekking: wat bestanddeel van een zaak is, deelt in het lot van die zaak en heeft geen eigen eigenaar. Zet iemand een dakkapel op uw huis, dan is die dakkapel van u zodra hij deel uitmaakt van het gebouw, ongeacht wie hem heeft betaald. De regel geldt alleen voor zover de wet niets anders bepaalt, en dat doet zij op meerdere plaatsen, bijvoorbeeld bij het recht van opstal.

Wanneer is iets een bestanddeel

Twee vragen zijn beslissend. De eerste is of de zaken zo bij elkaar horen dat het geheel zonder dat onderdeel onvolledig zou zijn: een cv-ketel in een woning, een motor in een auto. De tweede is of het onderdeel zo stevig met het geheel is verbonden dat het er niet af kan zonder dat er beschadiging van betekenis wordt toegebracht; een krasje of een schroefgat is daarvoor niet genoeg. Is een van beide het geval, dan is er sprake van een bestanddeel. Losse zaken die er alleen maar staan, zoals meubels of een verplaatsbare schuur zonder fundering, blijven zelfstandig.

• Vast verbonden — gemetseld, gelast, ingebouwd of anderszins niet te verwijderen zonder beschadiging van betekenis.
• Naar verkeersopvatting één geheel — het onderdeel hoort er functioneel bij en het geheel mist iets zonder dat onderdeel.

- Alleen geplaatst — het staat er, maar hoort er niet bij; dan blijft het een aparte zaak met een eigen eigenaar.

Waarom het uitmaakt

Natrekking bepaalt wie mag verkopen, wie moet onderhouden, waar een hypotheek zich op uitstrekt en wat er meegaat bij levering. Een keuken die is ingebouwd, gaat mee met het huis. Een keukenblok dat los in de ruimte staat, gaat niet vanzelf mee. Bij grond speelt hetzelfde: gebouwen en beplanting die duurzaam met de grond zijn verbonden, horen bij die grond en dus bij de eigenaar ervan. Dat is de reden dat een schuurtje bouwen op andermans grond zonder afspraken zelden verstandig is.

Wat de wet anders regelt

De uitzondering die dit artikel openhoudt is niet theoretisch. Wordt op een onroerende zaak een recht van opstal gevestigd, dan werkt de natrekking daar niet: niet de grondeigenaar die dat recht verleent, maar de opstaller heeft of verkrijgt de eigendom van het gebouw, het werk of de beplanting. Voor de vestiging is een notariële akte nodig, die daarna in de openbare registers gaat. Ook de titel over de vermenging van zaken en over zaaksvorming kent eigen regels, waarbij niet de natrekking maar de bewerking of de samensmelting van materialen beslissend is.

Een voorbeeld. U laat op eigen kosten een serre bouwen aan een huurwoning. De serre wordt bestanddeel van het gebouw en dus eigendom van de verhuurder. Uw kosten verdwijnen daarmee niet zonder meer: het huurrecht en de regels over ongerechtvaardigde verrijking in Boek 6 bepalen of u iets vergoed krijgt. Wilt u zekerheid vooraf, dan legt u de afspraken vast voordat de eerste steen ligt.

In de praktijk

Vraag u bij een verbouwing, een aankoop of een investering in andermans zaak altijd eerst af van wie het resultaat straks is. Is het antwoord "van de eigenaar van het geheel", dan is een schriftelijke afspraak over vergoeding of een opstalrecht bij de notaris de manier om dat te veranderen. Wie dat naderhand pas bedenkt, staat aanzienlijk zwakker, omdat de eigendom dan al is overgegaan.