Boek 7 Artikel 229 (7:229 BW)

Overlijden beëindigt een huurovereenkomst niet. Sterft de huurder, dan gaan zijn rechten en verplichtingen over op zijn erfgenamen; sterft de verhuurder, dan komt de verhuurderskant bij diens erfgenamen terecht. Artikel 7:229 BW zegt dat met zoveel woorden en geeft daarnaast twee praktische regelingen: erfgenamen van de huurder kunnen onder omstandigheden binnen zes maanden opzeggen, en bij meerdere erfgenamen moet de verhuurder meewerken aan het toedelen van de huur aan een van hen. Bij huur van woonruimte liggen het doorlopen van de huur en die medewerkingsplicht vast: daarvan kan niet worden afgeweken (artikel 7:268 lid 8 BW). Bij andere huur is de bepaling regelend recht, zodat partijen in het contract iets anders kunnen afspreken of haar kunnen uitsluiten.

Voor wie geldt dit

De bepaling hoort bij de algemene regels over het eindigen van de huur en geldt in beginsel voor alle huur: een woning, een bedrijfspand, een garagebox, een auto. Voor woonruimte kent de wet daarnaast een eigen regeling voor de achterblijvende partner of medebewoner die de huur wil voortzetten. Bij winkel- en horecaruimte verloopt de opzegging door de erfgenamen langs het tweede lid van dit artikel, maar geldt daarbij een opzegtermijn van ten minste zes maanden in plaats van de maand die hier staat (artikel 7:302 BW). Het eerste en het derde lid gelden ook bij die ruimten onverkort. Dit artikel wordt door de bijzondere regelingen dus niet opzijgezet, maar aangevuld.

De opzegmogelijkheid van zes maanden

Erfgenamen kunnen met een geërfd huurcontract in hun maag zitten: zij hebben het gehuurde niet nodig en mogen het soms ook niet aan een ander in gebruik geven, bijvoorbeeld omdat het contract onderhuur verbiedt. Voor die situatie geeft de wet hun gedurende zes maanden na het overlijden het recht op te zeggen, met een termijn van ten minste een maand. Dezelfde mogelijkheid heeft de echtgenoot of geregistreerde partner in het geval de nalatenschap volgens artikel 4:13 BW wordt verdeeld, dus wanneer de goederen van rechtswege bij de langstlevende terechtkomen. Buiten die zes maanden gelden weer de gewone regels over opzegging.

Toedeling aan één of enkele erfgenamen

Laat de huurder twee of meer erfgenamen na, dan zijn zij samen huurder. Dat is onwerkbaar als maar één van hen het gehuurde wil gebruiken. De wet verplicht de verhuurder daarom mee te werken aan de toedeling van de huurovereenkomst aan een of meer van hen. Weigeren mag alleen als hij tegen de aangewezen persoon redelijke bezwaren heeft, bijvoorbeeld omdat er gegronde twijfel is of die de huur kan betalen. Ging de nalatenschap via de wettelijke verdeling naar de langstlevende, dan speelt deze regel niet, want dan is er geen gemeenschap die verdeeld moet worden.

Een voorbeeld

Een man huurde jarenlang een bedrijfsloods voor zijn eenmanszaak. Hij overlijdt en laat drie kinderen na. Eén kind zet het bedrijf voort en wil de loods houden; de andere twee willen eraf. Zij kunnen de huur samen aan dat ene kind toedelen, en de verhuurder moet daaraan meewerken tenzij hij tegen dat kind een redelijk bezwaar heeft. Willen alle drie ervan af en mogen zij de loods niet aan een ander in gebruik geven, dan kunnen zij binnen zes maanden na het overlijden opzeggen met een maand.

In de praktijk

Meld het overlijden schriftelijk bij de verhuurder en vraag om bevestiging van de lopende afspraken. Bedenk dat de huur intussen gewoon doorloopt en betaald moet worden: de verplichtingen gaan mee over. Wie wil opzeggen, moet op de datum van overlijden letten, want de termijn van zes maanden begint dan te lopen en is kort. Voor de verhuurder geldt dat hij een verzoek om toedeling niet zomaar naast zich neer kan leggen; hij moet zijn bezwaar tegen de voorgestelde erfgenaam kunnen uitleggen.