Boek 7 Artikel 301 (7:301 BW)

Niet elke ondernemer wil zich voor vijf of tien jaar binden, en niet elke verhuurder kan dat aanbieden. Voor korte huur van winkel- of horecaruimte geldt daarom een uitzondering: op een overeenkomst van twee jaar of korter is de beschermende regeling over duur, opzegging en beëindiging niet van toepassing. Duurt het gebruik langer dan die twee jaar, dan draait de wet dat om en krijgt de huurder alsnog de volle bescherming.

Wat er in de eerste twee jaar geldt

Tijdens een korte overeenkomst gelden de bepalingen over de vaste termijnen, de opzeggingsformaliteiten, de beëindigingsgronden en de rechterlijke toets niet. De huur eindigt op de afgesproken datum. De algemene huurregels van de wet blijven wel gewoon van kracht, bijvoorbeeld over gebreken, onderhoud en het genot van het gehuurde.

Wat er gebeurt na twee jaar

Blijft de huurder het pand na die twee jaar gebruiken op grond van de korte overeenkomst, dan ontstaat van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar op de voorwaarden die partijen waren overeengekomen, waarbij de al verstreken twee jaar in mindering komen. Vanaf dat moment gelden alle beschermende bepalingen: de vaste termijnen, de opzegging bij exploot of aangetekende brief met een jaar termijn, de vermelding van gronden en de gang naar de rechter. Er is geen nieuwe handtekening voor nodig; het gebeurt vanzelf doordat het gebruik doorloopt.

Wanneer dat gevolg niet intreedt

Het gevolg treedt niet in als partijen vóór het verstrijken van de twee jaar een andere overeenkomst sluiten die wél onder de gewone regeling valt. Ook treedt het niet in als zij een van de wet afwijkende overeenkomst sluiten, mits de goedkeuring van de rechter voor die afwijkende bedingen is verzocht vóór het einde van de twee jaar. Het moment van dat verzoek is dus bepalend, niet het moment waarop de rechter beslist.

Wijst de rechter dat goedkeuringsverzoek af, dan kan hij op verzoek van de verhuurder bepalen dat de overeenkomst wordt beëindigd en het tijdstip van ontruiming vaststellen. Die vaststelling geldt meteen als een veroordeling om tegen dat tijdstip te ontruimen; een aparte procedure is niet nodig. Voor de verhuurder die een afwijkende regeling wil, biedt het verzoek om goedkeuring dus twee mogelijke uitkomsten: goedkeuring van de afwijkende bedingen, of bij afwijzing een einde van de overeenkomst op een door de rechter bepaald tijdstip.

Een voorbeeld: een ondernemer huurt een leegstaand pand voor achttien maanden om er een winkel te beginnen. Het loopt goed en beide partijen laten de zaak op zijn beloop; na twee jaar zit hij er nog. Vanaf dat moment heeft hij een overeenkomst voor vijf jaar, waarvan de eerste twee al zijn verstreken, met alle bescherming die daarbij hoort.

In de praktijk

Voor de huurder markeert de datum waarop de twee jaar vollopen het moment waarop zijn positie ingrijpend verandert. Voor de verhuurder geldt hetzelfde in omgekeerde richting; wie het bij korte huur wil houden, moet vóór dat moment iets regelen en kan er niet op vertrouwen dat een clausule in het contract dat gevolg tegenhoudt. Beide uitzonderingen van het derde lid vereisen een handeling vóór het verstrijken van de twee jaar: een nieuwe overeenkomst of een verzoek om goedkeuring dat pas daarna wordt gedaan, houdt het al ingetreden gevolg niet meer tegen.