Boek 7 Artikel 303 (7:303 BW)

Aanpassing van de huurprijs van bedrijfsruimte door de rechter

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen: a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur; b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.
Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.
De rechter wijst een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht.
Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.

Toelichting

Huurprijzen van winkels en horecapanden lopen na verloop van jaren uit de pas. Dit artikel geeft zowel de huurder als de verhuurder het recht de rechter te vragen de huurprijs opnieuw vast te stellen als die niet meer overeenstemt met de prijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het gaat dus twee kanten op: een huurder die te duur zit kan verlaging vragen, een verhuurder die te goedkoop verhuurt verhoging.

Wanneer kun je dit vragen

Het kan niet op elk moment. Bij een overeenkomst voor bepaalde tijd kan het na afloop van de overeengekomen duur. In alle andere gevallen kan het telkens wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen afgesproken huurprijs inging, of sinds de dag waarop de laatste door de rechter vastgestelde prijs werd gevorderd. Tussentijds is de afgesproken prijs dus het uitgangspunt, met de indexering die partijen zijn overeengekomen.

Waar de rechter naar kijkt

De maatstaf is het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de vijf jaar voorafgaand aan de dag waarop de vordering wordt ingesteld. Elke vergelijkingsprijs wordt omgerekend naar het prijspeil van dat moment, zodat oude en nieuwe cijfers naast elkaar kunnen worden gelegd. Zijn die gegevens niet te leveren, dan schat de rechter, en hij houdt daarbij zoveel mogelijk dezelfde maatstaf aan.

Vergelijkbaar. Panden met een soortgelijke ligging, omvang en gebruiksmogelijkheden.
Ter plaatse. In dezelfde omgeving; een winkelstraat elders in het land zegt weinig.

- Over vijf jaar. Niet alleen de prijs van vandaag, maar het gemiddelde over de referentieperiode.

Verbeteringen van de huurder tellen niet mee

Een vordering tot verhoging wijst de rechter af voor zover die is gegrond op verbeteringen die de huurder op eigen kosten heeft aangebracht. Wie zelf zijn pand heeft opgeknapt, hoeft daar dus niet later extra huur over te betalen. Dat is een belangrijke bescherming voor ondernemers die flink in hun zaak investeren.

Vanaf wanneer geldt de nieuwe prijs

Stelt de rechter een nieuwe huurprijs vast, dan geldt die in beginsel vanaf de dag waarop zij is gevorderd. Op vordering van een van de partijen kan hij vanwege bijzondere omstandigheden een andere ingangsdatum kiezen. Ook kan hij bepalen dat de prijs geleidelijk wordt aangepast over een periode van ten hoogste vijf jaar, zodat een forse sprong niet in één keer hoeft te worden opgevangen.

Een voorbeeld: een horecaondernemer zit al acht jaar in hetzelfde pand terwijl de straat sterk in populariteit is gedaald. Hij kan de rechter vragen de huurprijs te verlagen naar het niveau van vergelijkbare panden in de buurt, gemeten over de afgelopen vijf jaar. Loopt de aanpassing hoog op, dan kan de rechter die over enkele jaren uitsmeren.

In de praktijk

Reken vooraf uit of aanpassing zin heeft en verzamel gegevens over vergelijkbare panden. Houd er rekening mee dat een vordering alleen ontvankelijk is als er een advies van een gezamenlijk benoemde deskundige bij zit; die stap kost tijd en moet dus vroeg worden gezet. En bedenk dat de andere partij dezelfde mogelijkheid heeft: wie verlaging vraagt, moet weten hoe zijn huur zich werkelijk tot de markt verhoudt.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Relevante jurisprudentie

Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.

Vanaf welke dag geldt de nieuw vastgestelde huurprijs?

Hoge Raad · 2013-10-04 · ECLI:NL:HR:2013:856

Partijen twistten over de vraag vanaf welk moment een door de rechter nader vastgestelde huurprijs gaat gelden. De Hoge Raad overwoog dat de ingangsdatum in beginsel de dag is waarop de vordering is ingesteld, en dat bij een verzoek tot benoeming van een deskundige de dag van dat verzoek als die dag geldt. De rechter mag daarvan afwijken en een andere ingangsdatum kiezen, bijvoorbeeld wanneer een partij in het overleg niet de redelijkerwijs te verwachten voortvarendheid heeft betracht. Wie treuzelt, kan daarvan dus in de ingangsdatum de gevolgen ondervinden.

Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.

Wettekst