Boek 7 Artikel 308 (7:308 BW)

Een ondernemer bouwt op zijn plek een klantenkring op. Zegt de verhuurder de huur op en gaat er daarna een vergelijkbare zaak draaien waarvan de verhuurder voordeel heeft, dan profiteert hij van iets wat de vertrokken huurder heeft opgebouwd. Dit artikel geeft de gewezen huurder, en ook de onderhuurder aan wie bevoegdelijk was onderverhuurd, in dat geval het recht een naar billijkheid berekende vergoeding te vorderen. Die bevoegdheid tot onderverhuur kan in het huurcontract zijn geregeld, maar volgt bij huur van een gebouwde ruimte ook al uit de wet zelf; aparte toestemming van de verhuurder is dus geen voorwaarde.

Wanneer bestaat de aanspraak

Er moeten drie dingen samenvallen. De huur moet zijn geëindigd door opzegging van de verhuurder, niet doordat de huurder zelf opzegde. Het pand moet daarna worden gebruikt voor een bedrijf dat gelijksoortig is aan dat van de vertrokken huurder. En de verhuurder moet daarvan voordeel genieten, bijvoorbeeld doordat hij een hogere huur kan vragen of er zelf een soortgelijke zaak begint.

Wat niet meetelt

Niet elk voordeel telt. Voordeel dat voortvloeit uit de aard of de ligging van het pand blijft buiten beschouwing, en hetzelfde geldt voor voordeel dat voortkomt uit veranderingen die aan het pand zijn aangebracht. Een pand op een drukke hoek is nu eenmaal aantrekkelijk; dat is niet de verdienste van de huurder. Het gaat om het voordeel dat samenhangt met de voortzetting van een gelijksoortig bedrijf op die plek.

De grens van een jaar

Er kan geen vergoeding worden toegekend als het pand pas meer dan een jaar na het einde van de huurovereenkomst voor het gelijksoortige bedrijf wordt gebruikt. Na verloop van een jaar is de band tussen de oude zaak en de nieuwe te ver weg; de klantenkring is dan uitgewaaierd. Dat maakt het jaar na het vertrek voor de gewezen huurder een periode om op te letten.

• Kijk wat er in het pand komt. Een zaak in dezelfde branche is het aanknopingspunt.
• Verzamel wat je hebt opgebouwd. Omzetcijfers, klantenbestanden en de duur van de exploitatie onderbouwen de vergoeding.
• Let op het eerste jaar. Wordt het pand pas meer dan een jaar na het einde van de huur voor een gelijksoortig bedrijf gebruikt, dan kan geen vergoeding meer worden toegekend.

Een voorbeeld: een fietsenmaker zit twintig jaar in hetzelfde pand. De verhuurder zegt op, en drie maanden later opent daar een fietsenwinkel van een keten die de bestaande klanten meeneemt. Blijkt dat de verhuurder daardoor een aanmerkelijk hogere huur kan bedingen, dan kan de fietsenmaker een vergoeding vorderen die naar billijkheid wordt berekend.

In de praktijk

De vergoeding is geen vast bedrag en geen automatisme: zij wordt naar billijkheid bepaald, waarbij het werkelijke voordeel van de verhuurder het uitgangspunt is. Voor de huurder betekent dat: goed vastleggen wat er is opgebouwd en wat er na het vertrek in het pand gebeurt. Voor de verhuurder betekent het dat een opzegging gevolgd door verhuur aan een branchegenoot een prijskaartje kan hebben.