Boek 7 Artikel 15 (7:15 BW)

Wie iets koopt, wil het ook vrij kunnen gebruiken. Dit artikel verplicht de verkoper daarom de zaak over te dragen zonder bijzondere lasten en beperkingen die erop drukken. Denk bij onroerend goed aan een erfdienstbaarheid waarmee de buurman over uw oprit mag, een kwalitatieve verplichting, een hypotheek of een recht van overpad. Alleen wat de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard, mag blijven rusten op wat hij krijgt.

Wat een bijzondere last of beperking is

Het woord 'bijzonder' is de sleutel. Het gaat om een last of beperking die aan deze ene zaak kleeft en het gebruik of de waarde ervan raakt, zoals een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik dat een ander op de zaak heeft. De wet geeft geen uitputtende lijst. Of iets een bijzondere last is, hangt af van de aard ervan en van de gevolgen voor wie de zaak verkrijgt. De grens is niet altijd scherp, en juist daarom is het van belang wat de verkoper heeft verteld en wat de koper heeft aanvaard.

Uitdrukkelijke aanvaarding

De uitzondering geldt alleen voor lasten die de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. De wettekst vraagt dus een duidelijke instemming met de last of beperking zelf. In koopakten voor onroerend goed worden bekende erfdienstbaarheden daarom uitgeschreven of als bijlage opgenomen, zodat de aanvaarding op iets concreets slaat.

De garantie die niet weg te schrijven is

Het tweede lid bevat een harde kern. Ongeacht wat partijen afspreken, staat de verkoper in voor het ontbreken van lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die in de openbare registers ingeschreven hadden kunnen worden, maar bij het sluiten van de overeenkomst nog niet waren ingeschreven. De wetgever ging ervan uit dat de koper zulke lasten niet uit de registers kon halen. Dat risico mag daarom niet op hem worden afgewenteld, ook niet met een clausule in de akte.

De bescherming werkt ook als de koper zelf geen onderzoek heeft gedaan, want het gaat om iets wat in de registers niet te vinden was. Voor de verkoper betekent het dat hij zelf zicht moet houden op afspraken en gebeurtenissen rond zijn eigendom die nog niet zijn geregistreerd.

Een voorbeeld

U koopt een huis met een ruime achtertuin. Na de levering blijkt dat de vorige eigenaar kort voor de verkoop met de gemeente een afspraak maakte over een leiding die door de tuin komt te lopen, en dat die afspraak pas na het sluiten van de koop is ingeschreven. Zo'n beperking had u niet kunnen ontdekken. De verkoper staat daarvoor in, ook als in de koopakte staat dat u het huis aanvaardt met alle lasten die eraan verbonden zijn.

In de praktijk

Dit artikel gaat over de juridische toestand van het gekochte, niet over de technische staat; daarvoor is artikel 7:17 BW het aangewezen artikel. Bij een geschil is het dus zaak om eerst te bepalen welk soort gebrek u aantreft.

• Vraag de eigendomsinformatie op. Zo ziet u vooraf welke ingeschreven rechten en beperkingen er zijn, en kunt u met de verkoper bespreken welke daarvan in de akte worden genoemd.
• Laat aanvaarding specifiek zijn. Zet in de akte welke beperkingen u accepteert, en aanvaard niets in het algemeen.
• Komt u toch iets tegen? Dan kunt u onder meer opheffing verlangen langs de weg van artikel 7:20 BW, of schadevergoeding vorderen als opheffing niet lukt.