Boek 7 Artikel 279 (7:279 BW)

Een huurder hoeft niet gebonden te blijven aan een woning waarin hij niet kan wonen. Dit artikel geeft hem het recht de huurovereenkomst te ontbinden als een gebrek het deel van de woning dat hij en zijn gezin nodig hebben om er te wonen onbewoonbaar maakt, en ook als de werkzaamheden om dat gebrek te verhelpen dat effect hebben of gaan hebben. Levert het gebruik van de woning gevaar op, dan heeft hij diezelfde bevoegdheid.

Voor wie geldt dit

De bepaling geldt bij huur van woonruimte en is er voor de huurder, niet voor de verhuurder. De verhuurder kan zich er dus niet op beroepen om van een lastige huurder af te komen. Wat een gebrek is, staat in artikel 7:204 BW: kort gezegd een staat of eigenschap van het gehuurde waardoor de huurder niet het genot krijgt dat hij mocht verwachten, en die niet aan hemzelf te wijten is.

Wanneer mag de huurder ontbinden

Er zijn drie situaties waarin dit artikel de huurder die bevoegdheid geeft.

• Onbewoonbaar door een gebrek. Het gaat om het deel van de woning dat voor de huurder en zijn gezin voor bewoning noodzakelijk is; niet elk gebrek is dus genoeg.
• Onbewoonbaar door het herstel. Ook als juist de werkzaamheden om het gebrek op te lossen bewoning onmogelijk maken of gaan maken, kan de huurder ontbinden.

- Gevaar. Levert het gebruik van de woning gevaar op, dan hoeft de huurder niet af te wachten.

Hoe de ontbinding gaat

De huurder ontbindt langs de weg van artikel 6:267 BW. Dat betekent dat hij niet naar de rechter hoeft: hij kan de overeenkomst ontbinden met een schriftelijke verklaring aan de verhuurder. Verstandig is die verklaring aangetekend of anders aantoonbaar te versturen en kort te omschrijven waarom de woning onbewoonbaar of gevaarlijk is. Voor de gevolgen verklaart het artikel het tweede lid van artikel 7:210 BW van overeenkomstige toepassing: dat lid trekt een plicht om de schade van het gebrek te vergoeden door naar de schade die de huurder lijdt doordat de huur eindigt. Of die plicht bestaat, volgt uit artikel 7:208 BW: het gebrek moet na het sluiten van de overeenkomst zijn ontstaan en aan de verhuurder zijn toe te rekenen, of bij het aangaan al aanwezig zijn geweest terwijl hij het kende of had moeten kennen dan wel toen tegen de huurder zei dat het er niet was.

Een voorbeeld: na een lekkage staat een deel van de vloer los en groeit er schimmel in de slaapkamers; de verhuurder kondigt aan dat de vloer eruit moet en dat dit maanden gaat duren. De huurder hoeft dan niet met zijn gezin in een onbewoonbaar huis te blijven wonen of jarenlang op vervangende ruimte te wachten: hij kan de huur beëindigen.

Kan hiervan worden afgeweken

Niet ten nadele van de huurder. Op grond van artikel 7:282 BW kan van de bepalingen over beëindiging van de huur van woonruimte, waaronder deze, niet ten nadele van de huurder of onderhuurder worden afgeweken. Een clausule waarin de huurder afstand doet van zijn recht te ontbinden bij onbewoonbaarheid, werkt dus niet.

In de praktijk

Ontbinden is een stap met gevolgen: de huurovereenkomst is daarna weg en de huurder heeft geen recht meer op die woning, ook niet als het gebrek onverwacht snel verholpen blijkt. Wie liever blijft, kan in plaats daarvan herstel eisen of huurvermindering vragen. Wie wel wil vertrekken, doet er goed aan de toestand vast te leggen met foto's en meldingen, zodat later duidelijk is waarom de woning onbewoonbaar of gevaarlijk was.