Boek 7 Artikel 280 (7:280 BW)

Als een huurder van woonruimte tekortschiet, bijvoorbeeld door een huurachterstand, kan de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Dit artikel geeft de rechter de mogelijkheid om die stap nog even uit te stellen: hij kan de huurder een termijn van ten hoogste een maand geven om alsnog te doen wat hij moest doen. Komt de huurder zijn verplichtingen binnen die termijn na, dan is de tekortkoming opgeheven en vervalt de reden om te ontbinden.

Waar het over gaat

De bepaling sluit aan bij artikel 7:231 BW, op grond waarvan de verhuurder een huurovereenkomst van woonruimte niet buitengerechtelijk kan ontbinden. Omdat de verhuurder dus altijd naar de rechter moet, ligt de beslissing over ontbinding steeds bij de rechter, en dit artikel geeft hem binnen die beslissing een extra mogelijkheid. In de praktijk gaat het vaak over betalingsachterstanden, maar de tekst is ruimer: het gaat om het alsnog voldoen aan de verplichtingen van de huurder. Dat kan dus ook het opruimen van een tuin zijn of het beëindigen van een verboden gebruik.

Het artikel staat in de afdeling over de huur van woonruimte en geldt dus voor die huur. Het woord 'alvorens' in de wettekst geeft de volgorde aan: de termijn wordt gegeven voordat de rechter de ontbinding uitspreekt. Hoe de rechter die termijn in zijn uitspraak vormgeeft, regelt de wet niet.

Een maand, en niet langer

De termijn die de rechter kan geven is maximaal een maand. Hij mag korter, maar niet meer. Een betalingsregeling over een langere periode valt buiten wat de rechter op grond van dit artikel kan toestaan; zo'n regeling vereist overeenstemming met de verhuurder.

Het is een bevoegdheid, geen recht

De rechter kan deze termijn geven; hij hoeft het niet. Of hij het doet, hangt af van de omstandigheden van het geval. De huurder kan er in de procedure om vragen en uitleggen waarom uitstel in zijn situatie tot nakoming zal leiden: het geld is er inmiddels, de uitkering is toegekend, de schuldhulpverlening is gestart.

Een voorbeeld: een huurder raakt na ziekte drie maanden huur achter. Tijdens de zitting blijkt dat zijn werkgever het achterstallige loon net heeft betaald. De rechter kan hem dan een maand geven om de achterstand en de kosten te voldoen, in plaats van meteen te ontbinden en een ontruiming toe te staan.

Kan hiervan worden afgeweken

Het artikel kent de bevoegdheid toe aan de rechter. Een huurcontract kan de rechter die bevoegdheid niet ontnemen.

In de praktijk

Voor de huurder is de zitting het moment om te laten zien hoe en wanneer hij de tekortkoming kan herstellen; bewijs van wat er is betaald en van wat er nog gaat komen, geeft de rechter daarvoor een basis. Voor de verhuurder betekent het dat betaling of herstel tijdens de procedure ertoe kan leiden dat de rechter de vordering afwijst of eerst nog een termijn geeft. Partijen kunnen vóór of naast de procedure ook zelf een regeling treffen.