Pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.
←
Terug 7:310 · Ontbinding van bedrijfsruimtehuur voor een functie uit het omgevingsplan
Verder 7:312 · Welke activiteiten als landbouw gelden
→
Boek 7 Artikel 311 (7:311 BW)
Wat een pachtovereenkomst is
Wettekst
Toelichting
Pacht is de landbouwvariant van huur. Het gaat om een overeenkomst waarbij de verpachter zich verbindt een onroerende zaak of een deel daarvan in gebruik te geven voor de uitoefening van de landbouw, en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Deze definitie bepaalt meteen wanneer de hele pachttitel van toepassing is, met alle bescherming die daarbij hoort.
De kenmerken
De omschrijving bevat drie kenmerken, en die moeten alle drie tegelijk aanwezig zijn.
- Een onroerende zaak. Grond, of gebouwen met de bijbehorende grond; een deel daarvan kan ook.
- In gebruik voor landbouw. De verpachter verstrekt de zaak in gebruik ter uitoefening van de landbouw. Waar het om gaat is het bedrijfsmatige agrarische gebruik; wat daaronder valt, staat in artikel 7:312 BW.
- Een tegenprestatie. Meestal een geldbedrag, maar de wet spreekt ruimer van een tegenprestatie. Wordt grond gratis in gebruik gegeven, dan is het geen pacht.
De omschrijving is opgebouwd zoals die van huur in artikel 7:201 BW: de een verbindt zich een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken, de ander verbindt zich tot een tegenprestatie. Bij pacht is het voorwerp beperkt tot een onroerende zaak en komt daar het doel bij: het gebruik moet dienen voor de uitoefening van de landbouw. Beide partijen verbinden zich; de definitie beschrijft dus een wederkerige overeenkomst.
Waarom de kwalificatie ertoe doet
Of een overeenkomst pacht is, hangt af van wat partijen werkelijk zijn overeengekomen en hoe zij daaraan uitvoering geven, niet van het opschrift boven het contract. Een stuk dat de naam gebruiksovereenkomst draagt kan gewoon pacht zijn als aan de kenmerken is voldaan. Dat is belangrijk, want de pachtregeling geeft de pachter aanzienlijke bescherming op het punt van duur, beëindiging en prijs, en die bescherming laat zich niet wegschrijven met een andere titel.
Pacht tegenover huur
Pacht en huur lijken op elkaar: beide gaan over het gebruik van andermans zaak tegen betaling. Het verschil zit in het doel. Wordt de zaak in gebruik gegeven voor de uitoefening van de landbouw, dan is het pacht en gelden de bepalingen van deze titel. Wordt een gebouw verhuurd voor een winkel of om in te wonen, dan gelden de huurregels. Voor een boerderij met land betekent dit dat het geheel onder de pachtregeling kan vallen, inclusief het woonhuis dat bij het bedrijf hoort.
Een voorbeeld: een grondeigenaar laat een melkveehouder jarenlang een perceel gebruiken voor zijn koeien en ontvangt daarvoor een jaarlijkse betaling. Ook zonder uitgebreid contract is dat een pachtovereenkomst, met de gevolgen die de wet daaraan verbindt.
In de praktijk
Wie grond in gebruik geeft of neemt voor agrarisch gebruik, valt onder de pachtregeling zodra aan de kenmerken van dit artikel is voldaan, ook als het woord pacht nergens valt. De gebruiker krijgt dan de bescherming die de pachttitel biedt. Voor de eigenaar betekent het dat hij zich verder kan binden dan hij misschien dacht; een duidelijke vastlegging van het gebruik en de tegenprestatie maakt later zichtbaar wat partijen zijn overeengekomen.
Redactionele toelichting .
Geen juridisch advies.
Relevante jurisprudentie
Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.
-
Pacht tussen deelgenoten van dezelfde grond?
Twee deelgenoten in dezelfde gronden twistten over de vraag of hun onderlinge afspraak pacht was of alleen een gebruiksregeling tussen mede-eigenaren. Het hof oordeelt dat het enkele feit dat partijen deelgenoot zijn, een pachtverhouding niet uitsluit; beslissend zijn hun kenbare bedoelingen. In dit geval bleek uit de wijze waarop de vergoeding werd berekend dat partijen de eerdere pachtrelatie hadden willen beeindigen, zodat geen pacht bestond.
-
Geen bedrijfsmatige landbouw: dan huur, geen pacht
Het gehuurde was een hoeve met woonhuis, stallen en een perceel weiland; de vraag was of de overeenkomst pacht of huur was. Het hof moest het ervoor houden dat partijen niet hebben beoogd dat de gebruiker de in gebruik gegeven percelen voor bedrijfsmatige landbouw zou benutten. Een overeenkomst die strekt tot agrarisch gebruik anders dan voor bedrijfsmatige landbouw moet naar huidig recht als huur worden gekwalificeerd. Het hof verklaarde zich daarom onbevoegd en verwees de zaak naar de kantonrechter.
-
Wanneer is de nieuwe bestemming niet-agrarisch?
De verpachter vorderde ontbinding omdat hij het verpachte wilde bestemmen voor doeleinden buiten de landbouw. Het hof toetst aan het geldende bestemmingsplan en stelt vast dat de percelen bestemmingen Groen en Recreatie hadden, waarbinnen landbouw ondergeschikt is. Daarmee is sprake van een bestemming tot niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden; het hof ontbindt de pachtovereenkomst en kondigt aan deskundigen te benoemen voor de schadeloosstelling.
-
Wanneer is een overeenkomst pacht?
Partijen verschilden van mening of hun afspraak over het gebruik van landbouwgrond een pachtovereenkomst was. De Hoge Raad scheidt twee stappen: eerst stelt de rechter met de gewone uitlegmaatstaf vast welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen, en pas daarna beoordeelt hij of wat is overeengekomen voldoet aan de wettelijke omschrijving van pacht. Voldoet de inhoud van de overeenkomst aan die omschrijving, dan is het pacht; of partijen de pachtregeling van toepassing wilden laten zijn, is niet van belang. Het hof had ten onrechte doorslaggevend geacht wat partijen zelf met de kwalificatie voor ogen hadden.
Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.