Boek 7 Artikel 310 (7:310 BW)

Koopt iemand een verhuurd bedrijfspand omdat het omgevingsplan aan die plek een andere functie geeft, dan kan hij de huur langs deze weg laten eindigen. De rechter ontbindt de huurovereenkomst op vordering van die verhuurder met ingang van een dag die hij zelf bepaalt. Daar staat tegenover dat de huurder en de onderhuurder een schadeloosstelling kunnen vorderen.

Voor wie geldt dit

Het gaat om een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de lopende huurovereenkomst zijn overgegaan, meestal door koop van het pand. De regeling geldt voor bedrijfsruimte in de zin van de winkel- en horecaregeling en daarnaast, net als bij de afbraakregeling, voor andere zakelijke ruimte die voor de uitoefening van een bedrijf is verhuurd. De onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, heeft een eigen aanspraak; of de huurder tot onderverhuur bevoegd was, kan blijken uit het huurcontract of uit de wettelijke regeling over het in gebruik geven aan een ander (artikel 7:221 BW).

Wat de rechter doet

Het eerste lid gaat over de verhuurder die een aan het pand toegedeelde functie uit het geldende omgevingsplan wil verwezenlijken. Het artikel bepaalt dat de rechter in dat geval op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst ontbindt met ingang van een door hem te bepalen dag. De weg loopt dus altijd via de rechter; de verhuurder kan de huur niet zelf ontbinden.

De schadeloosstelling

De huurder en de onderhuurder kunnen een schadeloosstelling vorderen. Bij het bepalen daarvan wordt rekening gehouden met de kans dat de huurverhouding zonder de eigendomsovergang zou hebben voortgeduurd.

Het derde lid bepaalt dat bij de berekening van de schade niet wordt gelet op veranderingen die kennelijk tot stand zijn gebracht om de schadeloosstelling te verhogen.

• Onderbouw je werkelijke schade. Verplaatsing, inrichting, omzetverlies en verloren investeringen.
• Voer verweer over de datum. De ingangsdatum bepaalt hoeveel tijd er is om de zaak te verplaatsen.

Een voorbeeld: een ontwikkelaar koopt een pand waarin een meubelmakerij is gevestigd, omdat het omgevingsplan daar woningbouw mogelijk maakt. Hij vordert ontbinding. De rechter ontbindt met ingang van een door hem bepaalde dag, en de huurder kan een schadeloosstelling vorderen.

In de praktijk

Voor de huurder gaat de procedure over drie vragen: of aan de voorwaarden van het eerste lid is voldaan, met ingang van welke dag de ontbinding werkt, en hoe hoog de schadeloosstelling is. Over de schadeloosstelling geven het tweede en derde lid de maatstaven: de kans op voortduring zonder de overgang, en het buiten beschouwing laten van veranderingen die kennelijk zijn aangebracht om het bedrag te verhogen. Voor de kopende partij zijn de vergoedingen aan huurders en onderhuurders een wettelijk gevolg van de gekozen route, en dus een kostenpost die bij de aankoop een rol speelt.