Boek 7 Artikel 370 (7:370 BW)

Heeft de verpachter opgezegd en heeft de pachter zich daartegen verzet, dan komt de zaak bij de rechter. Dit artikel bepaalt op welke gronden die rechter de pacht dan mag laten eindigen. De opsomming is gesloten: valt het geval er niet onder, dan blijft de pachtovereenkomst gewoon lopen, hoe graag de verpachter er ook van af wil. Daarmee is dit de kern van de pachtbescherming.

Voor wie geldt dit

De bepaling werkt in de procedure die de verpachter aanhangig maakt nadat de pachter zich tijdig tegen zijn opzegging heeft verzet. De verpachter kan daarbij alleen leunen op de gronden die hij al in zijn opzegging heeft genoemd. De pachter die niets van zich liet horen, komt aan deze toets niet toe; zijn bescherming is dan al verspeeld. En let op het bereik: de opzeggings- en beëindigingsregeling waarvan dit artikel deel uitmaakt geldt niet bij pacht van geringe oppervlakten, teeltpacht en geliberaliseerde pacht, zodat deze bescherming bij die veelgebruikte vormen ontbreekt.

De vijf gronden

De wet noemt er vijf, en zij liggen ver uit elkaar in zwaarte en bewijslast.

• Slecht pachterschap: de bedrijfsvoering is niet geweest zoals het een goed pachter betaamt, of de pachter is anderszins ernstig tekortgeschoten.
• Dringend eigen gebruik: de verpachter maakt aannemelijk dat hij het gepachte dringend nodig heeft om het duurzaam zelf te gaan gebruiken, of om dat te laten doen door zijn partner, een naaste verwant in de eerste graad of een pleegkind.
• Belangenafweging: het belang van de verpachter bij beëindiging weegt zwaarder dan dat van de pachter bij voortzetting.
• Weigering van een redelijk aanbod: de pachter stemt niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe pachtovereenkomst, waarbij een voorstel tot wijziging van de pachtprijs uitdrukkelijk niet meetelt.

- Bestemmingswijziging: er is voldaan aan de gronden voor algehele ontbinding wegens een bestemming buiten de landbouw, zoals artikel 7:377 BW die regelt.

Verkoop is geen eigen gebruik

Op één punt is de wet uitdrukkelijk. Vervreemding van het verpachte telt niet als duurzaam gebruik. Een verpachter die de pacht wil beëindigen omdat hij de grond onverpacht veel duurder kan verkopen, kan zich dus niet op de grond van eigen gebruik beroepen. Dat sluit aan bij artikel 7:361 BW: verkoopt hij toch, dan gaat de pacht over op de koper.

Een voorbeeld. Een verpachter schrijft dat zijn zoon het bedrijf wil voortzetten en dat hij de percelen daarvoor nodig heeft. In de procedure blijkt dat de zoon een baan buiten de landbouw heeft en dat er al een makelaar is ingeschakeld. Dan is niet aannemelijk dat het om duurzaam eigen gebruik gaat, en valt de grond weg. Blijkt achteraf dat de wil er nooit is geweest, dan geeft artikel 7:373 BW de pachter bovendien recht op schadevergoeding.

In de praktijk

Voor de verpachter: kies uw grond vóórdat u opzegt en onderbouw hem met stukken, want u zit er daarna aan vast. Voor de pachter: elk van de vijf gronden heeft een eigen zwakke plek. Bij eigen gebruik gaat het om de vraag of het voornemen echt en dringend is, bij de belangenafweging om alles wat aan uw kant meeweegt: uw inkomen, uw investeringen, de duur van de pacht en de vraag of u elders terechtkunt. Breng dat concreet in beeld, met cijfers, en laat het niet bij algemene stellingen.