Boek 7 Artikel 377 (7:377 BW)

Grond die verpacht is, kan een andere bestemming krijgen: woningbouw, een bedrijventerrein, infrastructuur of natuur buiten de landbouw. Dit artikel geeft de verpachter de mogelijkheid de pachtovereenkomst daarvoor door de rechter te laten ontbinden, geheel of voor een deel. Daar staat een stevige tegenprestatie tegenover: de pachter wordt schadeloos gesteld over de tijd dat hij op het gepachte had kunnen blijven.

De voorwaarde: algemeen belang

De verpachter moet het verpachte willen bestemmen voor doeleinden die niet tot de landbouw behoren, en die bestemming moet in overeenstemming zijn met het algemeen belang. De wet geeft daarvoor een duidelijk aanknopingspunt: is de voorgenomen bestemming in overeenstemming met een onherroepelijk omgevingsplan, dan wordt zij geacht met het algemeen belang te stroken. Zonder zo'n planologische basis moet de verpachter dat belang op andere wijze aannemelijk maken.

Geheel of gedeeltelijk

De rechter kan de overeenkomst geheel of ten dele ontbinden, met ingang van een dag die hij zelf bepaalt. Gaat het om een deel, dan verlaagt hij de tegenprestatie naar verhouding. De pachter kan dan kiezen om ook voor het overige te stoppen, per diezelfde datum. Hij moet dat bij aangetekende brief aan de verpachter laten weten binnen een maand nadat het vonnis onaantastbaar is geworden. Die termijn is kort; wie hem laat lopen, blijft aan het restant gebonden.

De schadeloosstelling

Anders dan bij de gewone beëindigingsgronden gaat het hier niet om een tegemoetkoming, maar om schadeloosstelling. De rechter veroordeelt de verpachter om de pachter te vergoeden over de tijd dat hij zonder de ontbinding nog op het gepachte had kunnen blijven. Bij het bepalen van die periode telt uitdrukkelijk mee dat de pacht waarschijnlijk zou zijn verlengd, en bij die inschatting mag het voornemen van de verpachter om anders te bestemmen niet worden meegewogen.

• De verwachte resterende pachtduur is het uitgangspunt, inclusief de kans op verlenging.
• Wie na de nieuwe planologische functie is gaan pachten, kan zich op dat punt niet zonder meer op verlenging beroepen; voor die situatie geeft de wet een eigen rekenregel.
• Kunstmatige ophoging telt niet mee: feitelijke veranderingen die kennelijk zijn aangebracht om de schadeloosstelling te verhogen, blijven buiten beschouwing.

Een voorbeeld. Een gemeente heeft in een onherroepelijk omgevingsplan aan een verpacht perceel een woonfunctie gegeven. De eigenaar vordert ontbinding. De rechter ontbindt per een datum na de oogst en bepaalt de schadeloosstelling aan de hand van de jaren die de pachter er nog had kunnen zitten, verlengingen meegerekend. Dat de pachter kort voor de zitting nog snel een schuur heeft geplaatst om zijn positie te verbeteren, blijft bij de berekening buiten beeld.

Wat als het niet doorgaat

De bescherming van artikel 7:373 BW werkt hier van overeenkomstige toepassing. Blijkt de wil om het verpachte werkelijk anders te bestemmen er nooit te zijn geweest, dan is de verpachter aan de vertrokken pachter schadevergoeding verschuldigd. Hij kan zich dus niet met een papieren plan van zijn pachter ontdoen en daarna alles bij het oude laten.

In de praktijk

Voor de pachter: vraag naar het planologische stuk waarop de vordering steunt en controleer of het onherroepelijk is, want daar draait het scharnier. Laat u bij de schadeloosstelling bijstaan door iemand die de verwachte resterende looptijd en de bedrijfsgevolgen kan onderbouwen, en houd de termijn van een maand in de gaten als er maar een deel wordt ontbonden. Voor de verpachter: begin pas als het plan er ligt, en houd er rekening mee dat de rekening voor de pachter over meerdere jaren kan lopen.