Boek 7 Artikel 378 (7:378 BW)

Wil de verpachter het verpachte verkopen, dan moet hij de pachter eerst de kans geven het zelf te verwerven. Dat is het voorkeursrecht van de pachter: geen recht om de verkoop tegen te houden, maar een recht om als eerste aan de beurt te zijn. De pachter die al jaren op de grond boert, kan zo eigenaar worden van wat de basis van zijn bedrijf vormt.

Voor wie geldt dit

Het voorkeursrecht komt niet aan iedere pachter toe. De pachtovereenkomst moet door de grondkamer zijn goedgekeurd, en zij moet zijn aangegaan voor ten minste de wettelijke duur, of zijn aangegaan voor korter en daarna voor ten minste zes jaren zijn verlengd. Kortlopende en niet-goedgekeurde afspraken vallen er dus buiten. Dat is een belangrijk aandachtspunt: wie zijn overeenkomst nooit heeft laten goedkeuren, mist hier bescherming.

Wat telt als vervreemding

Het gaat niet alleen om verkoop van de eigendom. De wet rekent ook de vestiging of overdracht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik tot vervreemding.

Hoe de procedure verloopt

De wet schrijft een vaste volgorde voor, met vormeisen en een korte termijn.

• De kennisgeving: de verpachter laat zijn voornemen tot vervreemding aan de pachter weten, met vermelding van de prijs, bij deurwaardersexploot of aangetekende brief.
• De reactie: de pachter laat binnen een maand, eveneens bij exploot of aangetekende brief, weten of hij, indien overeenstemming over de prijs wordt bereikt, bereid is eigenaar dan wel erfpachter, opstaller of vruchtgebruiker te worden.

- Bij stilzwijgen: verklaart de pachter zich niet op tijd bereid, dan geldt de aanbiedingsplicht een jaar lang niet.

De prijsbescherming daarna

Het vijfde lid houdt de verpachter in dat jaar aan de prijs die hij zelf in zijn kennisgeving heeft genoemd. Die prijs werkt als ondergrens: een vervreemding aan een ander die niet in het openbaar plaatsvindt, mag niet voor een lager bedrag gebeuren. De verpachter is in die periode dus vrij om aan een derde te verkopen voor dezelfde of een hogere prijs, en bij een openbare verkoop geldt de ondergrens niet. Na afloop van het jaar vervalt deze beperking samen met de tijdelijke vrijstelling van de aanbiedingsplicht.

Een voorbeeld. Een verpachter wil zijn percelen verkopen en stuurt de pachter aangetekend een brief met de vraagprijs. De pachter reageert niet binnen de maand. Een half jaar later blijkt de verpachter met een belegger te onderhandelen voor een aanzienlijk lager bedrag. Een onderhandse verkoop aan de belegger voor dat lagere bedrag is binnen het jaar niet toegestaan. Een openbare veiling valt buiten die beperking.

Als partijen het niet eens worden over de prijs

Verklaart de pachter zich bereid, maar komen partijen niet tot een prijs, dan biedt artikel 7:379 BW een vervolgstap: de verpachter kan de grondkamer vragen de marktwaarde te taxeren. Wat daarna gebeurt, regelt dat artikel.

In de praktijk

Voor de pachter: ga na of uw pachtovereenkomst is goedgekeurd en voor welke duur zij is aangegaan of verlengd, want daarvan hangt af of u dit recht hebt. Komt er een kennisgeving binnen, noteer dan de datum en controleer of de vorm klopt en of de prijs is vermeld. Antwoord op de wijze die de wet voorschrijft: bij aangetekende brief of exploot. Voor de verpachter: de kennisgeving moet de prijs vermelden en bij exploot of aangetekende brief worden gedaan, en de termijnen van een maand en een jaar bepalen wanneer hij weer vrij is om aan een ander te vervreemden.