Boek 7 Artikel 380 (7:380 BW)

Het voorkeursrecht van de pachter kent uitzonderingen. Dit artikel noemt de gevallen waarin de verpachter het verpachte mag vervreemden zonder het eerst aan de pachter aan te bieden. Het gaat om afgedwongen verkopen, overdrachten binnen de familie, verdelingen, een ernstige reden aan de kant van de verpachter, en het geval dat de verkrijger vooraf afstand doet van een bepaalde opzeggingsgrond.

De uitzonderingen op een rij

De wet somt ze op in het eerste lid; het tweede lid voegt de vaststelling door de grondkamer toe.

• Gedwongen verkoop: verkoop op grond van een wetsbepaling, op bevel van de rechter of bij executie. De verpachter heeft dan geen vrije keuze over het moment en de wijze van verkoop.
• Verkoop binnen de naaste kring: aan de echtgenoot of geregistreerde partner, aan een pleegkind, of aan iemand die in de rechte lijn dan wel tot in de tweede graad in de zijlijn bloedverwant of aanverwant is.
• Verdeling van een gemeenschap: een rechtshandeling die neerkomt op het verdelen van bijvoorbeeld een nalatenschap of een huwelijksgemeenschap.
• Een ernstige reden, vastgesteld door de rechter op vordering van de verpachter.

- Afstand door de koper: degene aan wie wordt vervreemd verklaart vooraf schriftelijk aan de pachter dat hij afziet van de bevoegdheid op te zeggen wegens dringend eigen gebruik.

De afstandsverklaring van de verkrijger

Onderdeel e verwijst naar één specifieke opzeggingsgrond: die van artikel 7:370 lid 1 onder b BW, het dringend eigen gebruik. De uitzondering hangt dus af van een handeling van de verkrijger en niet van de verpachter. Wat de verkrijger prijsgeeft, is beperkt: alleen die ene opzeggingsgrond; de wettekst zegt niets over de andere gronden voor beëindiging van de pacht, die als zodanig voor de nieuwe verpachter blijven bestaan.

De ernstige reden en de grondkamer

Naast de gang naar de rechter kan de verpachter ook de grondkamer vragen vast te stellen dat hij een ernstige reden heeft om de pachter niet in de gelegenheid te stellen te verwerven. De wet vult dat begrip op één punt zelf in: is de pachter een slecht landgebruiker, dan geldt dat altijd als ernstige reden. Ook andere omstandigheden kunnen een ernstige reden opleveren; daarover oordeelt de grondkamer of de rechter in het concrete geval.

Een voorbeeld. Een verpachter wil zijn grond overdragen aan zijn dochter, die het bedrijf van de familie voortzet. Hij hoeft de pachter dan niet eerst de kans te geven te kopen, want overdracht binnen de rechte lijn valt onder de uitzonderingen. De pacht zelf blijft overigens gewoon in stand: de dochter treedt als verpachter in de rechten en verplichtingen van haar vader.

In de praktijk

Voor de pachter: bij een beroep op een uitzondering is het van belang te weten wie de koper is en op welke grond de aanbiedingsplicht zou ontbreken. Onderdeel d bepaalt dat de verplichting niet bestaat 'in geval de rechter op vordering van de verpachter oordeelt' dat deze een ernstige reden heeft; het tweede lid bepaalt dat zij evenmin bestaat 'wanneer de grondkamer op verzoek van de verpachter heeft vastgesteld' dat deze een ernstige reden heeft. Voor de verpachter: een vastlegging van de grond voor de uitzondering en een bericht aan de pachter maken later duidelijk waarom het verpachte niet is aangeboden.