Boek 7 Artikel 381 (7:381 BW)

Het voorkeursrecht van de pachter is gekoppeld aan landbouwgrond. Dit artikel noemt drie situaties waarin de aanbiedingsplicht van artikel 7:378 BW niet geldt: het omgevingsplan geeft het verpachte een andere functie, de grondkamer stelt vast dat de koper de grond voor iets anders dan landbouw gaat gebruiken, of de verpachter verkoopt aan de overheid op grond van een voorkeursrecht uit de Omgevingswet.

Een andere functie in het omgevingsplan

Is aan het verpachte in het geldende omgevingsplan een andere dan een landbouwkundige functie toegedeeld, dan geldt de aanbiedingsplicht niet, en wel voor zover dat het geval is. Dat laatste is van belang: ligt maar een deel van de percelen in dat gebied, dan blijft het voorkeursrecht voor de rest gewoon bestaan. Om onduidelijkheid te voorkomen kan de verpachter burgemeester en wethouders vragen schriftelijk te verklaren of aan het verpachte al dan niet een landbouwkundige functie is toegedeeld.

Een derde die het anders gaat gebruiken

De tweede uitzondering ziet op de koper. Vervreemdt de verpachter aan een derde, dan kunnen zij samen de grondkamer vragen vast te stellen dat aannemelijk is dat die derde het verpachte voor andere dan landbouwkundige doeleinden zal gebruiken of laten gebruiken. Het verzoek moet dus van verpachter en koper gezamenlijk komen, en de maatstaf is aannemelijkheid: de grondkamer hoeft niet zeker te weten wat de koper gaat doen, maar moet het voldoende waarschijnlijk vinden. Een enkele verklaring van partijen dat de grond een andere bestemming krijgt, is zonder die vaststelling niet genoeg.

Verkoop aan de overheid

De derde uitzondering hangt samen met de Omgevingswet. Ligt het verpachte in een gebied waarvoor een gemeentelijke omgevingsvisie is vastgesteld, en gaat de verpachter vanwege een overheidsvoorkeursrecht en volgens de regels van hoofdstuk 9 van die wet over tot vervreemding aan de gemeente, de provincie of de Staat, dan geldt de aanbiedingsplicht evenmin. Hier staan twee voorkeursrechten tegenover elkaar, en de wet bepaalt dat het publiekrechtelijke voorkeursrecht in dat geval de doorslag geeft.

• De verklaring van burgemeester en wethouders geeft duidelijkheid over de functie die het plan aan het verpachte toedeelt.
• Het gezamenlijke verzoek van verpachter en derde opent bij de tweede uitzondering de weg naar de grondkamer.
• De vaststelling door de grondkamer is bij de tweede uitzondering het element dat de vrijstelling draagt.

Een voorbeeld. Een verpachter wil twintig hectare verkopen. Voor vijf hectare is in het omgevingsplan een bedrijvenfunctie opgenomen; de rest is landbouwgrond gebleven. Voor die vijf hectare hoeft hij de pachter niets aan te bieden. Voor de overige vijftien hectare moet hij de gewone weg van het voorkeursrecht volgen, met kennisgeving, prijs en een maand reactietermijn.

Wat er met de pacht zelf gebeurt

Deze uitzonderingen gaan alleen over het recht om als eerste te kopen. Zij beëindigen de pacht niet. Wil de verpachter de grond ook daadwerkelijk vrij van pacht opleveren, dan is daarvoor een aparte weg nodig, bijvoorbeeld de ontbinding wegens een bestemming buiten de landbouw die artikel 7:377 BW regelt, met de schadeloosstelling die daarbij hoort.

In de praktijk

Voor de pachter: bij een beroep op dit artikel is de schriftelijke verklaring over de functie of de beslissing van de grondkamer het stuk waaruit blijkt of de vrijstelling geldt, en voor welke percelen. Voor de verpachter en de koper: omdat het verzoek aan de grondkamer van hen samen moet komen, vraagt de tweede uitzondering om samenwerking tussen beiden voordat de verkoop wordt afgerond. Bij de eerste uitzondering maakt de verklaring van burgemeester en wethouders duidelijk welke percelen buiten het voorkeursrecht vallen.