Wat speelt er?
Bij de koop van een woning geldt als basisregel dat het huis moet voldoen aan wat je op grond van de overeenkomst mocht verwachten: het moet 'conform' zijn. Voldoet het daar niet aan, dan spreken juristen van non-conformiteit van de woning. Je mag ervan uitgaan dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik als woning. Blijkt na het kopen van het huis een gebrek dat normaal gebruik in de weg staat en dat je niet kende of hoefde te kennen, dan spreken we van een verborgen gebrek.
Niet elk gebrek levert een claim op. Van belang is het onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken. Als koper heb je een onderzoeksplicht: je moet zelf redelijk onderzoek doen, bijvoorbeeld door een bouwkundige keuring. Wat je bij zo'n onderzoek had kunnen zien, komt in beginsel voor jouw rekening. Daartegenover staat de mededelingsplicht van de verkoper: gebreken die hij kende en die voor jou belangrijk zijn, moet hij melden. Verzwijgt hij bewust iets ernstigs, dan staat hij zwak.
In vrijwel elk koopcontract voor een woning staat een 'ouderdomsclausule' of een clausule die de aansprakelijkheid van de verkoper voor bepaalde gebreken beperkt, en de bepaling dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik. Die afspraken bepalen mede of je succes hebt. Een gebrek dat normaal gebruik echt onmogelijk maakt, zoals een fundering die na de koop instabiel blijkt of ernstige lekkage die je pas na de aankoop van het huis ontdekt, valt vaak buiten zo'n uitsluiting; kleine mankementen die bij de ouderdom van het huis passen, meestal niet.
Cruciaal is de klachtplicht. Ontdek je een gebrek, dan moet je daarover binnen bekwame tijd bij de verkoper klagen; wacht je te lang, dan kun je je rechten verspelen, ook al had je op zichzelf gelijk. Klaag daarom zo snel mogelijk schriftelijk en leg alles vast. Krijg je gelijk, dan kun je onder meer herstel, een vergoeding van de herstelkosten of in ernstige gevallen ontbinding van de koop vorderen.
Verborgen gebreken leiden vaak tot slepende discussies over wie wat wist en wat je had moeten onderzoeken. Verzamel daarom bewijs: het koopcontract, de verkoopbrochure, foto's, de keuring en alle correspondentie. Twijfel je of je de verkoper aansprakelijk kunt stellen voor een gebrek aan de woning, laat je situatie dan snel beoordelen, want de klachttermijn wacht niet.