Boek 5 Artikel 118a (5:118a BW)

Naast een erfdienstbaarheid kan een appartementseigenaar op zijn privégedeelte ook een recht van erfpacht of een recht van opstal vestigen, en ook daarvoor heeft hij de medewerking van de andere eigenaars en van beperkt gerechtigden niet nodig. De akte van splitsing kan dat uitsluiten. Bij het opstalrecht geldt een begrenzing: gaat het om gebouwen, werken en beplantingen die al in de splitsing zijn betrokken, dan reikt de bevoegdheid die dit artikel hem geeft niet zo ver. De akte van vestiging moet verder regelen wie de bijdragen betaalt, en de wet bepaalt wie mag stemmen.

Twee verschillende rechten

Erfpacht geeft de erfpachter het recht andermans onroerende zaak te houden en te gebruiken; opstal maakt de opstaller eigenaar van gebouwen, werken of beplantingen op of in andermans zaak. Beide kunnen worden gevestigd op het gedeelte dat de appartementseigenaar exclusief gebruikt. Voor gebouwen, werken en beplantingen die al in de splitsing zijn betrokken geldt bij opstal wel een grens: zover strekt de bevoegdheid van dit artikel zich niet uit. Wat de appartementseigenaar op grond van dit artikel aan opstalrecht kan vestigen, betreft dus wat de gerechtigde zelf nog aanbrengt, zoals installaties.

De bijdragen moeten geregeld zijn

Een complex draait op de bijdragen van de eigenaars. Wordt er een erfpacht of opstal op een privégedeelte gevestigd, dan zit er ineens iemand anders in de ruimte dan degene die het appartementsrecht houdt. Daarom schrijft de wet voor dat in de akte van vestiging wordt bepaald in hoeverre de gerechtigde naast de appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de bijdragen die voor dat appartementsrecht verschuldigd zijn. De vereniging weet zo bij wie zij kan aankloppen.

Wie stemt in de vergadering

• Bij erfpacht oefent de erfpachter het aan het appartementsrecht verbonden stemrecht uit, tenzij bij de vestiging anders is bepaald. De gedachte is dat hij degene is die het gedeelte gebruikt en de lasten voelt.
• Bij opstal houdt de appartementseigenaar zijn stemrecht, tenzij bij de vestiging anders is bepaald. Het opstalrecht raakt immers vooral wat er is aangebracht, niet het gebruik van de hele ruimte.

Beide regels zijn dus omkeerbaar, maar alleen in de akte van vestiging en niet achteraf per afspraak tussen bewoners onderling. Voor het bestuur is die akte het stuk waaruit blijkt wie mag stemmen en wie mag worden aangesproken.

Wat de akte van splitsing kan doen

Net als bij de erfdienstbaarheid geldt de bevoegdheid voor zover de akte van splitsing niet anders bepaalt. Complexen die niet willen dat privégedeelten in gestapelde rechten uiteenvallen, sluiten haar uit of maken haar afhankelijk van toestemming van de vergadering. Wie iets wil vestigen, leest dus eerst de akte, en de notaris zal dat ook doen voordat hij passeert.

Een voorbeeld. De eigenaar van een bedrijfsruimte in een gesplitst pand vestigt daarop een recht van erfpacht ten behoeve van een exploitant, die de ruimte jarenlang gaat gebruiken. In de akte van vestiging staat dat de exploitant naast de eigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de maandelijkse bijdragen, en dat het stemrecht bij de eigenaar blijft. Zonder die tweede afspraak zou de exploitant in de vergadering hebben gestemd.

In de praktijk

Voor een appartementseigenaar: het vestigen van erfpacht of opstal op uw ruimte is een ingrijpende stap die uw positie in de vereniging verandert; regel aansprakelijkheid en stemrecht uitdrukkelijk in de akte. Voor het bestuur: vraag een afschrift van de vestigingsakte op, want daaruit volgt wie u uitnodigt voor de vergadering en wie de bijdragen moet betalen.