Boek 5 Artikel 140 (5:140 BW)

Een wijziging van de akte van splitsing vraagt medewerking en toestemming van veel partijen. Wie niet reageert of zonder goede reden weigert, kan het hele complex tegenhouden. Dit artikel biedt daarvoor de uitweg: de kantonrechter kan de ontbrekende medewerking of toestemming vervangen door een machtiging. Dat kan op verzoek van eigenaars die samen ten minste de helft van de stemmen hebben, en in een bijzonder geval op verzoek van twee eigenaars of van één eigenaar met meerdere appartementsrechten.

Wanneer de rechter kan invallen

De grond is dezelfde als bij andere machtigingen in deze titel: iemand verklaart zich niet, of weigert zonder redelijke grond. Het gaat om de personen die volgens artikel 5:139 BW moeten meewerken of instemmen, dus zowel de appartementseigenaars als de hypotheekhouders, beslagleggers, de grondeigenaar en de gerechtigden tot een erfdienstbaarheid wier recht wordt verkort. Bevoegd is de kantonrechter van de rechtbank in het arrondissement waar het gebouw, of het grootste deel ervan, ligt.

Wie het verzoek mag doen

• De hoofdregel: een of meer appartementseigenaars aan wie samen ten minste de helft van de stemmen in de vergadering toekomt. Wie zelf minder dan de helft van de stemmen heeft, kan het verzoek dus niet in zijn eentje doen; een eigenaar met de helft of meer van de stemmen kan dat wel.
• De uitzondering: twee appartementseigenaars samen, of één eigenaar die meerdere appartementsrechten heeft, mits het uitsluitend gaat om verandering van de onderlinge begrenzing van hun eigen gedeelten.
• Bijkomend: die grenswijziging mag gepaard gaan met een verandering van hun onderlinge aandelen in de goederen van de splitsing of van hun bijdragen in de gezamenlijke schulden en kosten.

Het derde lid is dus beperkt tot wijzigingen die alleen de verzoekers zelf aangaan. Raakt de wijziging ook andere gedeelten of de gemeenschappelijke ruimten, dan geldt de hoofdregel van het tweede lid en moet het verzoek komen van eigenaars met ten minste de helft van de stemmen.

Iedereen wordt gehoord

Alle personen wier medewerking of toestemming volgens artikel 5:139 BW nodig is, worden bij name opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord. Zij kunnen dus uitleggen waarom zij weigeren. De rechter beoordeelt of de weigering op een redelijke grond berust; dat hangt af van de belangen die de weigeraar heeft en van wat de wijziging voor hem betekent. Wie zich niet verklaart, loopt het risico dat de machtiging er zonder zijn inbreng komt.

Een voorbeeld. De vergadering van een complex wil de akte wijzigen om een ongebruikte gemeenschappelijke kelder om te vormen tot vier afzonderlijke bergingen die aan de appartementen op de begane grond worden toegevoegd. Bijna alle betrokkenen werken mee, maar een schuldeiser die beslag heeft gelegd op een van de appartementsrechten reageert niet op herhaalde verzoeken om toestemming. Eigenaars met samen meer dan de helft van de stemmen kunnen de kantonrechter vragen die toestemming te vervangen. De beslaglegger wordt opgeroepen en krijgt de gelegenheid zijn standpunt toe te lichten voordat de rechter beslist.

In de praktijk

Voor het bestuur: leg vast wie u wanneer om toestemming hebt gevraagd en wat het antwoord was, want dat dossier is de kern van het verzoek. Voor wie wordt gevraagd mee te werken: geef uw redenen op papier; zwijgen beschermt u niet. Voor twee buren met een grenswijziging: u hebt de rest van het complex niet nodig, maar de notaris en de tekening wel, want de wijziging moet uiteindelijk worden ingeschreven.