Boek 5 Artikel 98 (5:98 BW)

De einddatum van een erfpacht komt in zicht, maar er gebeurt niets: de erfpachter blijft en de eigenaar onderneemt geen actie. Artikel 5:98 BW bepaalt wat er dan geldt. De erfpacht loopt door, tenzij de eigenaar binnen zes maanden na die datum laat blijken dat hij haar als geëindigd beschouwt. De erfpachter komt dus niet zomaar zonder recht te zitten.

Wanneer de erfpacht doorloopt

Twee dingen moeten samenvallen: de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd is verstreken, en de erfpachter heeft de zaak op dat tijdstip niet ontruimd. Blijft hij zitten, dan loopt het recht door alsof er niets is gebeurd. Dat voorkomt dat een erfpachter met een huis of een bedrijf op de grond van de ene op de andere dag zonder titel is.

De termijn van zes maanden voor de eigenaar

De eigenaar kan die voortzetting tegenhouden. Hij moet dan uiterlijk zes maanden na de einddatum laten blijken dat hij de erfpacht als geëindigd beschouwt. Doet hij dat niet, dan is de erfpacht verlengd en moet hij verder langs de weg van de opzegging.

Laat blijken betekent: duidelijk maken, en wel zo dat u het later kunt aantonen. Een schriftelijk bericht met bewijs van verzending is daarom de veilige route. De wet stelt hier geen exploot verplicht, maar wie de datum niet kan bewijzen, heeft in feite niets gedaan.

De verlengde erfpacht opzeggen

Is de erfpacht doorgelopen, dan kunnen beide partijen haar opzeggen op de manier en met de termijn die voor opzegging van erfpacht gelden, dus bij exploot en in beginsel ten minste een jaar van tevoren, zoals artikel 5:88 BW voorschrijft. Zowel de eigenaar als de erfpachter kan dat doen; de verlenging levert dus geen recht op dat de eigenaar niet meer kwijtraakt.

Van dit artikel kan niet ten nadele van de erfpachter worden afgeweken: een beding dat dat toch doet, is nietig. De bescherming van de zittende erfpachter is dus dwingend en kan niet in de akte worden weggeschreven.

Een voorbeeld. Een erfpacht voor een bepaalde tijd loopt op 1 januari af. De erfpachter woont er nog en niemand doet iets. Vier maanden later stuurt de eigenaar een aangetekende brief waarin hij schrijft dat de erfpacht is geëindigd en dat hij de grond terug wil. Dat is op tijd. Had hij pas na acht maanden gereageerd, dan was de erfpacht doorgelopen en had hij haar alleen nog met een opzegging bij exploot, ruim vooraf, kunnen beëindigen.

In de praktijk

Zet de einddatum van een erfpacht in uw agenda, met een herinnering ruim daarvoor: voor beide partijen is het beter om vóór die datum te weten wat er gaat gebeuren. Bent u eigenaar en wilt u de zaak terug, laat dat dan schriftelijk en aantoonbaar weten binnen de termijn. Bent u erfpachter, dan geeft de voortzetting u lucht, maar geen zekerheid voor lange tijd; wilt u blijven, gebruik die periode dan om over een nieuwe erfpacht of een verlenging te onderhandelen.