Boek 5 Artikel 132 (5:132 BW)

Leidingen, kabels en constructies lopen dwars door een gebouw en houden niet op bij de voordeur van een appartement. Daarom verplicht dit artikel de appartementseigenaars en de gebruikers van de privégedeelten om een bestuurder, en de personen die hij aanwijst, toegang te verschaffen tot die gedeelten. Die verplichting geldt alleen wanneer de toegang noodzakelijk is voor de vervulling van de taak van het bestuur.

Wanneer er toegang moet worden gegeven

De maatstaf is noodzakelijkheid, en die is streng. Het gaat niet om nieuwsgierigheid of om controle op hoe iemand woont, maar om werk dat het bestuur moet doen: een lekkage opsporen, een gemeenschappelijke leiding vervangen, de gevel van binnenuit inspecteren, schade na een storm vaststellen of een monteur toegang geven tot een schacht. Kan het werk redelijkerwijs zonder die toegang, dan bestaat de verplichting niet.

• Wie mag binnen: de bestuurder zelf en de personen die hij aanwijst, zoals een aannemer, een installateur of een taxateur.
• Wie moet meewerken: de appartementseigenaar én de gebruiker, dus ook een huurder of iemand die de woning tijdelijk gebruikt.

- Waarvoor: uitsluitend voor wat de bestuurstaak vergt; daarbuiten geldt gewoon het huisrecht van de bewoner.

Hoe dat in de praktijk gaat

De wet zegt niets over termijnen of tijdstippen, maar de verplichting moet redelijk worden uitgeoefend. Dat betekent: vooraf aankondigen, een werkbaar tijdstip afspreken, uitleggen wat er gaat gebeuren en niet meer doen dan nodig is. Een bewoner die niet thuis kan zijn, mag een sleutel afgeven of iemand aanwijzen. Bij spoed, zoals water dat door het plafond komt, ligt het tempo hoger en weegt het belang van het gebouw zwaarder.

Als iemand weigert

Weigert een bewoner hardnekkig, dan kan de vereniging nakoming vorderen; zij ziet immers toe op de naleving van de verplichtingen die uit de wet en het reglement voortvloeien en kan daarvoor in rechte optreden, ook tegen een gebruiker. In dringende gevallen kan een kort geding uitkomst bieden. Ontstaat er schade doordat de toegang werd geweigerd, bijvoorbeeld omdat een lekkage doorliep, dan kan de weigeraar daarvoor aansprakelijk zijn.

Een voorbeeld. In een appartement op de derde verdieping verschijnen vochtplekken. Het bestuur vermoedt een lekkende gemeenschappelijke standleiding die door de badkamer van de bovenbuurman loopt. Die bovenbuurman wil niemand binnenlaten omdat hij net heeft verbouwd. Toch moet hij toegang geven: zonder onderzoek in zijn badkamer kan het bestuur de leiding niet bereiken. Blijkt de lekkage uit zijn eigen installatie te komen, dan verschuift daarmee wel de vraag wie de schade draagt.

In de praktijk

Voor bewoners: u hoeft uw deur niet zomaar open te zetten, maar bij noodzakelijk werk aan het gemeenschappelijke is meewerken een verplichting en geen gunst. Voor het bestuur: kondig bezoek schriftelijk aan, noem de reden en de duur, en beperk het aantal mensen dat naar binnen gaat. Voor verhuurders: neem de medewerkingsplicht op in de huurovereenkomst, want de verplichting rust rechtstreeks op de gebruiker.