Boek 5 Artikel 121 (5:121 BW)

In een gesplitst gebouw kan bijna niemand alles alleen. Voor handelingen aan de gemeenschappelijke gedeelten heeft een appartementseigenaar de medewerking of toestemming nodig van andere eigenaars, van de vereniging of van haar organen; soms is het omgekeerd en heeft de vereniging toestemming van een eigenaar nodig. Dit artikel biedt een uitweg als die medewerking zonder redelijke grond wordt geweigerd of als iemand simpelweg niet reageert: de kantonrechter kan haar vervangen door een machtiging.

Wanneer u de rechter kunt inschakelen

Het verzoek komt van degene die de medewerking of toestemming nodig heeft en gaat naar de kantonrechter van de rechtbank in het arrondissement waar het gebouw, of het grootste deel ervan, ligt. De machtiging kan worden verleend in twee situaties: de toestemming wordt zonder redelijke grond geweigerd, of degene die haar moet geven verklaart zich niet. Ook stilzitten kan dus worden doorbroken; een eigenaar of vereniging hoeft niet te wachten op een uitdrukkelijk nee.

Waarover het kan gaan

• Gemeenschappelijke gedeelten. De hoofdregel ziet op handelingen met betrekking tot de delen die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt: dak, gevel, fundering, leidingen, trappenhuis.
• Privégedeelten met een reglementsregeling. Bevat het reglement een regeling zoals artikel 5:112 BW, vierde lid, toelaat, dan kan het verzoek ook een handeling met betrekking tot een privégedeelte betreffen.

- Beide richtingen. Zowel een eigenaar die de vereniging nodig heeft als de vereniging die een eigenaar nodig heeft, kan de machtiging vragen.

Wie de kosten draagt

Een machtiging alleen lost het geld niet op. Daarom kan de kantonrechter op verzoek van een appartementseigenaar of van de vereniging tevens bepalen in welke verhouding alle of bepaalde eigenaars, of de vereniging, in de kosten moeten bijdragen. Gaat het om een nieuw werk of een nieuwe installatie, dan kan hij desgevraagd ook een regeling voor de toekomst vaststellen: wie het onderhoud van dat werk of die installatie draagt en in welke verhouding. Zo blijft een lift, een dakraam of een laadpunt niet jaren later alsnog een twistpunt.

De gemeente als verzoeker bij een slecht gebouw

Er bestaat een bijzondere ingang voor de gemeente waarin het gebouw ligt. Gaat het om medewerking of toestemming voor beheer of onderhoud van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, en hebben eigenaars die samen ten minste de helft van de stemmen vertegenwoordigen die medewerking al gegeven, dan kan ook de gemeente de machtiging vragen. Voorwaarde is dat de staat van het gebouw niet voldoet aan de regels voor het in stand houden van bouwwerken die op grond van de Omgevingswet gelden, of dat zo'n situatie ernstig dreigt. Zo kan een verwaarloosd complex worden aangepakt als een minderheid dwarsligt.

Een voorbeeld. Een eigenaar met een eigen parkeerplaats in de gemeenschappelijke garage wil op zijn kosten een laadpaal laten plaatsen, aangesloten op de gemeenschappelijke meterkast. Daarvoor heeft hij volgens het reglement toestemming van de vergadering nodig. De vergadering stemt tegen zonder een reden te noemen, terwijl het plan technisch in orde is en de kosten voor zijn rekening komen. Hij kan de kantonrechter vragen de toestemming door een machtiging te vervangen. Omdat het om een nieuwe installatie gaat, kan hij tegelijk vragen te bepalen dat hij de kosten van het toekomstige onderhoud van de laadpaal draagt; zo weten ook de andere eigenaars waar zij aan toe zijn.

In de praktijk

De rechter toetst of een weigering een redelijke grond had. Schriftelijke stukken waaruit blijkt dat om medewerking is gevraagd en wat het antwoord was, maken die toets eenvoudiger. Wie weigert, kan zijn grond het beste vastleggen; zwijgen kan juist tot een machtiging leiden. Wie een machtiging vraagt, kan in hetzelfde verzoek ook de kostenverdeling en, bij een nieuwe installatie, de onderhoudsregeling aan de orde stellen, zodat daarvoor geen tweede procedure nodig is.