Boek 5 Artikel 97 (5:97 BW)

Een erfpacht loopt vaak tientallen jaren, en in die tijd kan de wereld om het perceel onherkenbaar veranderen. Artikel 5:97 BW biedt dan een uitweg. Zijn er vijfentwintig jaren verstreken sinds de vestiging, dan kan de rechter de erfpacht wijzigen of opheffen wegens onvoorziene omstandigheden. Zowel de eigenaar als de erfpachter kan die vordering instellen.

De drempel van vijfentwintig jaar

De termijn is een harde voorwaarde. Vóór dat moment staat deze weg niet open, hoe ingrijpend de verandering ook is. De termijn wordt gerekend vanaf de vestiging van de erfpacht, niet vanaf het moment waarop de huidige erfpachter het recht heeft verkregen.

De maatstaf

Het moet gaan om omstandigheden die bij het aangaan niet waren voorzien en die zo zwaar wegen dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de eigenaar of van de erfpachter kan worden gevergd dat de akte van vestiging ongewijzigd in stand blijft. Beide elementen moeten aanwezig zijn: de omstandigheid moet onvoorzien zijn, en zij moet tot gevolg hebben dat ongewijzigde instandhouding niet kan worden gevergd. Of dat zo is, beoordeelt de rechter aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Deze weg staat voor beide partijen open. De eigenaar kan haar gebruiken wanneer de voorwaarden voor hem onhoudbaar zijn geworden, de erfpachter wanneer zijn positie onaanvaardbaar is geworden. Bij erfdienstbaarheden ligt dat anders: opheffing wegens onvoorziene omstandigheden kan daar alleen de eigenaar van het dienende erf vorderen. De rechter kan kiezen tussen wijzigen en opheffen; welke uitkomst hij kiest, hangt af van de vordering en van wat de omstandigheden vragen.

Voorwaarden en de beperkt gerechtigde

De rechter kan de vordering toewijzen onder voorwaarden die hij vaststelt, bijvoorbeeld een vergoeding of een overgangstermijn. Dat maakt maatwerk mogelijk in plaats van alles of niets.

Rust op de erfpacht of op de zaak een beperkt recht, bijvoorbeeld een hypotheek op het erfpachtrecht, dan is de vordering alleen toewijsbaar als die gerechtigde in het geding is geroepen én ook ten aanzien van hem aan de maatstaf is voldaan. Het is dus niet genoeg dat de situatie voor de eigenaar en de erfpachter niet meer te vergen is; ook voor de financier of andere gerechtigde moet ongewijzigde instandhouding niet te vergen zijn.

Een voorbeeld. Een erfpachter wil, ruim dertig jaar na de vestiging, dat de rechter de akte aanpast omdat hij meent dat zich onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan. Op zijn erfpachtrecht rust een hypotheek van een bank. Hij moet de bank in het geding roepen, en de rechter toetst niet alleen of ongewijzigde instandhouding van de eigenaar of de erfpachter niet kan worden gevergd, maar ook of dat geldt ten aanzien van de bank. Is aan die laatste eis niet voldaan, dan kan de vordering niet worden toegewezen, hoe de verhouding tussen eigenaar en erfpachter ook ligt.

In de praktijk

Zoek eerst het gesprek: een gezamenlijke wijziging van de akte bij de notaris maakt een procedure overbodig, en u houdt zelf de pen vast. Loopt dat vast, breng dan concreet in kaart wat er sinds de vestiging is veranderd, waarom dat toen niet te voorzien was en wat u precies gewijzigd wilt zien. Vraag ook een uittreksel uit de openbare registers op, want u moet weten welke beperkt gerechtigden u moet oproepen en wat de wijziging voor hen betekent.