Boek 5 Artikel 69 (5:69 BW)

De regels over mandeligheid gaan ervan uit dat de wet bepaalt hoe de mede-eigenaars met elkaar omgaan. Artikel 5:69 BW draait dat voor een deel van die regels om: hebben de mede-eigenaars zelf een regeling getroffen over het gebruik en het beheer van hun gemeenschap, dan gaat hun regeling voor. De wettelijke bepalingen zijn dan aanvullend.

Welke bepalingen kunnen wijken

Het gaat om vijf onderwerpen: de toegang tot de mandelige zaak uit artikel 5:64 BW, de kosten van onderhoud, reiniging en vernieuwing uit artikel 5:65 BW, de verplichte medewerking aan de overdracht van een aandeel uit het tweede lid van artikel 5:66 BW, het bouwen tegen en in de scheidsmuur uit artikel 5:67 BW en het gootrecht uit artikel 5:68 BW. Voor zover de eigen regeling daarover iets anders bepaalt, blijven die bepalingen buiten toepassing.

Wat niet opzij kan worden gezet

De rest van de titel blijft overeind. De koppeling van het aandeel aan het erf en het verbod om verdeling te vorderen kunt u niet wegregelen, en evenmin het uitgangspunt dat het aandeel alleen aan de andere mede-eigenaars kan worden overgedragen. Hetzelfde geldt voor de manier waarop mandeligheid ontstaat en eindigt. De regeling gaat over gebruik en beheer, niet over het bestaan van het recht.

Hoe zo'n regeling tot stand komt

De grondslag ligt in artikel 3:168 BW, de bepaling over de regeling van het gebruik, het beheer en het genot van een gemeenschap. De deelgenoten kunnen die regeling samen afspreken. Ontbreekt zo'n afspraak, dan kan de kantonrechter er op verzoek van de meest gerede deelgenoot alsnog een treffen; hij weegt daarbij naar billijkheid de belangen van de betrokkenen tegen het algemeen belang af. Bestaat er al een regeling, dan kan hij haar wijzigen of buiten werking stellen wegens onvoorziene omstandigheden. Enkel onenigheid over de regeling is daarvoor niet genoeg.

Voor mandeligheid is het verband met de erven wezenlijk: de zaak dient de erven en de mensen die er wonen wisselen. De regeling houdt daarom niet op bij de huidige buren: zij bindt in beginsel ook wie hun aandeel in de mandelige zaak later verkrijgt. Die gebondenheid staat of valt wel met de openbare registers. Een regeling tussen medegerechtigden in een registergoed kan daarin worden ingeschreven, en wat nog niet was ingeschreven toen de verkrijging zelf in de registers werd opgenomen, kan aan de verkrijger niet worden tegengeworpen als hij het niet kende. Een regeling die niet is ingeschreven, bindt een onwetende koper dus juist niet. Laat haar daarom bij de notaris vastleggen en inschrijven.

Een voorbeeld. Zes woningen delen een mandelig binnenterrein met parkeerplaatsen. Zij spreken af dat één van hen het beheer doet, dat iedereen jaarlijks een vast bedrag in een gezamenlijke kas stort en dat groot onderhoud pas na een meerderheidsbesluit wordt uitgevoerd. Die regeling gaat voor op de wettelijke kostenregel, en wie zich er niet aan houdt, kan eraan worden gehouden. Aan de vraag of iemand verdeling van het terrein kan vorderen verandert de regeling niets: dat blijft uitgesloten.

In de praktijk

Deelt u met meerdere eigenaars een pad, hof of terrein, dan is een eigen regeling vaak praktischer dan de wettelijke standaard: u kunt beheer, kosten, reservering en besluitvorming op maat vastleggen. Zet erin wie beslist bij spoed, hoe de kosten worden verdeeld en wat er gebeurt als een eigenaar niet betaalt. Controleer bij de aankoop van een woning of zo'n regeling bestaat, want die afwijkende afspraken kunnen voor u belangrijker zijn dan de wettelijke bepalingen die zij vervangen.