Artikel 525 Rechtsvordering (525 Rv)

Na de veiling is de koper er nog niet. Het recht op het verkochte gaat pas op hem over door inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing in de openbare registers. Dit artikel regelt die overgang, de voorwaarde waaronder de bewaarder inschrijft, de ontruiming en het moment waarop het risico op de koper overgaat.

De inschrijving maakt de koper rechthebbende

Het proces-verbaal van toewijzing is het stuk waarin de notaris vastlegt aan wie is gegund. Wordt dat ingeschreven, dan verkrijgt de koper het recht op de verkochte zaken. Tot dat moment is de veiling wel afgelopen, maar is de koper nog geen rechthebbende.

Geen inschrijving zonder verklaring van de notaris

De bewaarder van de openbare registers weigert de inschrijving als er geen verklaring van de notaris bij zit dat de koopprijs in zijn handen is gestort. Zo wordt afgedwongen dat er eerst wordt betaald en pas daarna wordt overgedragen. Gaat het om de bijzondere verkoop die in artikel 477b Rv, tweede lid, is geregeld, dan is er bovendien een schriftelijke verklaring van de derde nodig dat hij de zaak ter beschikking heeft gesteld van de deurwaarder die onder hem beslag heeft gelegd.

Ontruiming op grond van het proces-verbaal

Het derde lid maakt het proces-verbaal zelf tot grondslag voor een ontruiming, zodat de koper daarvoor geen afzonderlijke procedure hoeft te voeren. De wet noemt precies wie op die grond kan worden ontruimd. In de eerste plaats de geëxecuteerde. In de tweede plaats iemand die er op het moment van inschrijving zonder recht of titel verblijft, op voorwaarde dat de koper hem in die hoedanigheid niet kende. Beide vereisten moeten dus samen vervuld zijn: geen recht of titel om in het pand te zijn, en onbekendheid bij de koper. Wie niet in een van die twee groepen valt, kan niet enkel op grond van het proces-verbaal tot vertrek worden gedwongen.

Het risico gaat over

Bij een woning gaat het risico over op de koper vanaf het moment van de inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing. Vanaf dat moment is schade aan het pand zijn zaak, ook als hij er feitelijk nog niet in kan. Voor de verzekering is dus de datum van inschrijving bepalend, niet het moment waarop de koper de sleutels krijgt.

Een voorbeeld. Een vakantiewoning wordt toegewezen, de koper betaalt aan de notaris en het proces-verbaal wordt ingeschreven. Bij de eerste bezichtiging na de inschrijving blijkt de vorige eigenaar er nog zijn spullen te hebben staan; tegen hem kan op grond van het proces-verbaal worden ontruimd. In een bijgebouw treft de koper bovendien iemand aan van wiens aanwezigheid hij niets wist en die geen enkele afspraak met de eigenaar kan tonen. Ook die persoon valt onder het derde lid.

In de praktijk

Woont u in het pand en is de veiling doorgegaan, dan is het van belang niet af te wachten tot de deurwaarder voor de deur staat: contact met de notaris of de koper over een termijn en met de gemeente of een hulpverlener over andere woonruimte kan een gedwongen ontruiming voorkomen, waarvan de kosten anders bij de schuld komen. Meent u dat u wél een recht of titel hebt om er te blijven, dan kunt u dat schriftelijk voorleggen en zo nodig aan de voorzieningenrechter, bij voorkeur vóórdat er wordt ontruimd. Voor een koper geeft onderzoek vooraf inzicht in wie er in het pand zit, en een opstalverzekering die ingaat op de datum van inschrijving dekt het risico vanaf het juiste moment.