Boek 3 Artikel 260 (3:260 BW)

Een hypotheek komt niet tot stand met een handtekening onder een offerte. Er is een notariële akte nodig waarin de hypotheekgever aan de hypotheekhouder hypotheek op een registergoed verleent, en die akte moet vervolgens worden ingeschreven in de daarvoor bestemde openbare registers. Pas met die inschrijving is het recht er. De wet stelt bovendien eisen aan de inhoud van de akte, zodat voor iedereen die het register raadpleegt kenbaar is waarvoor en tot welk bedrag het goed is verbonden.

Wat er in de akte moet staan

De akte moet aangeven voor welke vordering de hypotheek tot zekerheid strekt, of de feiten noemen waarmee die vordering kan worden bepaald. Verder moet het bedrag worden vermeld waarvoor de hypotheek wordt verleend; staat dat bedrag nog niet vast, dan het maximumbedrag dat op het goed kan worden verhaald. Ten slotte moet de hypotheekhouder in de akte woonplaats kiezen in Nederland, zodat hij altijd bereikbaar is voor stukken die met het goed te maken hebben.

Waarom het bedrag zichtbaar moet zijn

Registergoederen worden vaker dan eens belast. Een tweede financier en een koper moeten kunnen zien hoeveel er al op het goed drukt. Zonder vermelding van een bedrag of een maximum zou een eerste hypotheek een bodemloze put kunnen zijn en zou niemand kunnen inschatten wat er nog over is. Het maximumbedrag is dus geen formaliteit maar de kern van de kenbaarheid waarop het hele registerstelsel drijft.

Wie de kosten draagt en wie mag tekenen

De kosten van verlening en vestiging komen ten laste van de schuldenaar, tenzij iets anders is afgesproken. Voor de vertegenwoordiging geldt een strenge eis: wie namens de hypotheekgever bij de akte optreedt, kan dat alleen op grond van een volmacht die zelf bij authentieke akte is verleend. Een onderhandse machtiging volstaat niet. Zo wordt voorkomen dat iemand het huis van een ander verbindt op grond van een briefje dat achteraf betwist wordt.

Wat er verder geldt

Voor het overige gelden de algemene voorschriften voor de vestiging van beperkte rechten op registergoederen. Dat betekent onder meer dat de hypotheekgever beschikkingsbevoegd moet zijn en dat de gewone regels over inschrijving van toepassing zijn. De hypotheek is daarmee ingebed in het bredere stelsel van het registergoederenrecht en kent geen eigen, afwijkende leer.

Een voorbeeld. Een echtpaar koopt een huis met een lening van de bank. Bij de notaris tekenen zij twee akten: de leveringsakte voor het huis en de hypotheekakte voor de zekerheid. In de hypotheekakte staat welke lening wordt gedekt en tot welk bedrag het huis verbonden is. De notaris schrijft beide akten in. Vanaf dat moment kan iedere geïnteresseerde in het register zien dat er een hypotheek op het huis rust.

In de praktijk

• Let op het inschrijvingsbedrag. Dat is vaak hoger dan de lening zelf, om ruimte te laten voor rente en kosten; het bepaalt hoeveel er met voorrang kan worden verhaald.
• Vraag de akte op. Wilt u weten wat er precies gedekt is, dan staat dat in de akte en in het register, niet in de brochure van de geldverstrekker.
• Regel de volmacht goed. Kunt u er zelf niet bij zijn, dan moet de volmacht via de notaris lopen.