Boek 3 Artikel 3 (3:3 BW)

Dit artikel deelt alle zaken in twee groepen in. Het eerste lid somt op wat onroerend is, het tweede lid maakt korte metten met de rest: wat niet onroerend is, is roerend. Er is dus geen derde categorie en geen tussenvorm. Die indeling is niet louter taalkundig, want vrijwel elk belangrijk goederenrechtelijk gevolg hangt ervan af: hoe u levert, welke zekerheid u kunt vestigen en of iets in een openbaar register terug te vinden is.

Wat de wet onroerend noemt

• De grond zelf, het perceel dat op de kaart is afgebakend.
• Delfstoffen die nog in de bodem zitten en dus nog niet zijn gewonnen; zodra ze zijn opgegraven, zijn het roerende zaken.
• Beplanting die met de grond is verenigd, zoals bomen en struiken die in de bodem wortelen.
• Gebouwen en werken die duurzaam vastzitten aan de grond, rechtstreeks of via een ander gebouw of werk. Een woning, een fundering, een brug of een leidingnet kan daaronder vallen.

Die laatste categorie levert de meeste vragen op. Beslissend is of het bouwwerk naar aard en inrichting ervoor bedoeld is om ter plaatse te blijven, én of dat ook van buiten af te zien is aan het bouwsel zelf. Een voornemen dat alleen bij de bouwer bekend is, telt niet mee: wie met het perceel te maken krijgt, moet op de zichtbare toestand kunnen afgaan. Dat het technisch mogelijk is om iets weer weg te halen, maakt het nog niet roerend; een huis kan met genoeg moeite worden verplaatst en blijft toch onroerend.

Waarom het verschil beslissend is

Een onroerende zaak is een registergoed: overdracht en bezwaring lopen via een notariële akte die in de openbare registers wordt ingeschreven. Voor een roerende zaak is dat niet nodig; die gaat in de regel over doordat de verkrijger er de macht over krijgt. Ook de zekerheid verschilt: op een registergoed vestigt u een hypotheekrecht, op een roerende zaak een pandrecht. Wie de verkeerde route kiest, krijgt geen half recht maar helemaal geen recht.

Een voorbeeld. Iemand koopt een chalet op een recreatiepark. Staat het op stelconplaten en is het aangesloten op vaste leidingen en fundering, dan kan het duurzaam met de grond verenigd zijn en dus onroerend. Dan hoort er een notariële akte en inschrijving bij, en kan er hypotheek op worden gevestigd. Staat het op wielen en is het bedoeld om te verplaatsen, dan is het roerend en volstaat overdracht van de feitelijke macht, met pand als zekerheid.

In de praktijk

Twijfelt u over een bouwsel, een installatie of beplanting, kijk dan eerst naar dit artikel en daarna naar artikel 3:4 BW over bestanddelen. De eerste vraag is of iets duurzaam met de grond is verenigd; de tweede of het onderdeel is geworden van een grotere zaak. Beide vragen kunnen ertoe leiden dat u iets niet los kunt verkopen of verpanden.

Voor de koper van een perceel betekent dit vaak dat er meer bij zit dan hij denkt: wat duurzaam met de grond verbonden is, hoort in beginsel bij het perceel. Houd wel twee vragen uit elkaar. Dit artikel zegt alleen wat onroerend is, niet wie de eigenaar is. Een bouwwerk dat duurzaam aan de grond vastzit blijft onroerend, maar kan toch van een ander zijn, bijvoorbeeld als er een recht van opstal op is gevestigd. Voor de verkoper geldt het spiegelbeeld: wil hij iets houden dat vastzit, dan moet dat vooraf geregeld en losgemaakt worden.