Boek 3 Artikel 89 (3:89 BW)

Levering van onroerende zaken en andere registergoederen

De voor overdracht van onroerende zaken vereiste levering geschiedt door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. Zowel de verkrijger als de vervreemder kan de akte doen inschrijven.
De tot levering bestemde akte moet nauwkeurig de titel van overdracht vermelden; bijkomstige bedingen die niet de overdracht betreffen, kunnen in de akte worden weggelaten.
Treedt bij een akte van levering iemand als gevolmachtigde van een der partijen op, dan moet in de akte de volmacht nauwkeurig worden vermeld.
Het in dit artikel bepaalde vindt overeenkomstige toepassing op de levering, vereist voor de overdracht van andere registergoederen.

Toelichting

Een huis koopt u bij de verkoper, maar u wordt pas eigenaar bij de notaris en in de registers. Dit artikel schrijft voor hoe de levering van een onroerende zaak verloopt: er moet een daarvoor bestemde notariële akte tussen partijen worden opgemaakt, en die akte moet worden ingeschreven in de openbare registers. Pas met die inschrijving is de levering voltooid; daarvoor is er alleen een verplichting om te leveren.

Twee stappen, allebei nodig

De akte alleen is niet genoeg en de inschrijving zonder akte kan niet. Het gaat om een combinatie: de notaris maakt de akte op waarin partijen de levering vastleggen, en vervolgens wordt die akte ingeschreven. Zowel de verkrijger als de vervreemder kan de akte laten inschrijven; in de praktijk doet de notaris dat. Tussen het tekenen en het inschrijven zit een korte tijd, en juist daarin wordt nog een laatste controle gedaan.

Wat er in de akte moet staan

De akte moet nauwkeurig de titel van overdracht vermelden, dus de rechtsgrond waarop de levering berust: welke koop, van wanneer, tussen wie, over welk perceel. Die eis dient de kenbaarheid: uit de registers moet blijken waarop de overdracht steunt. Bijkomende bedingen die niets met de overdracht te maken hebben, mogen worden weggelaten; afspraken over de inboedel of over een verhuisdatum hoeven niet in de openbare registers te belanden.

Handelen via een gevolmachtigde

Treedt iemand bij de akte op als gevolmachtigde van een partij, dan moet de volmacht nauwkeurig in de akte worden vermeld. Ook dat is een kenbaarheidseis: wie later de akte leest, moet kunnen nagaan of degene die tekende daartoe bevoegd was. Bij twijfel over de bevoegdheid van een gevolmachtigde is het aan de notaris om daarop door te vragen voordat hij passeert.

Een voorbeeld. Koper en verkoper tekenen op vrijdag bij de notaris de leveringsakte van een woning. Wordt die akte pas op maandag ingeschreven, dan is de koper in het weekend nog geen eigenaar. Dat is niet theoretisch: wordt in de tussentijd beslag gelegd op het pand of gaat de verkoper failliet, dan kan dat de overdracht raken. Daarom volgt de inschrijving zo snel mogelijk na het passeren.

Ook voor andere registergoederen

Het laatste lid verklaart deze regels van overeenkomstige toepassing op de levering van andere registergoederen. Registergoederen zijn goederen waarvoor de wet inschrijving in daarvoor bestemde openbare registers voorschrijft; naast onroerende zaken vallen daar onder meer bepaalde schepen en luchtvaartuigen onder. Ook daar geldt dus: notariële akte plus inschrijving.

In de praktijk

Voor een koper zijn drie dingen van belang. Controleer vooraf via de notaris wat er in de registers staat, ook aan hypotheken en beslagen. Laat de akte de juiste titel vermelden, want fouten daarin kunnen later vragen oproepen. En houd er rekening mee dat u pas eigenaar bent na de inschrijving, dus regel de betaling en de sleuteloverdracht in samenhang met dat moment.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Relevante jurisprudentie

Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.

Hoe wordt de notariele leveringsakte uitgelegd?

Hoge Raad · 2000-12-08 · ECLI:NL:HR:2000:AA8901

Na de verkoop van een woning verschilden partijen van mening of een pad achter het huis mee was geleverd. De Hoge Raad oordeelde dat het aankomt op de partijbedoeling zoals die in de notariele akte van levering tot uitdrukking is gebracht, en dat die bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Wat buiten de akte tussen verkoper en koper is besproken, is voor de vraag wat er is overgedragen dus niet beslissend. Daarmee staat vast dat de akte die op grond van art. 3:89 BW wordt ingeschreven, objectief wordt uitgelegd.
Notariële akte: dwingend bewijs én tegenbewijs

Hoge Raad · 2010-10-22 · ECLI:NL:HR:2010:BM8933

In een notariële akte waarmee een recht van opstal werd gevestigd, was ook de inhoud van de onderliggende afspraken opgenomen; het hof stelde de bedoeling van partijen vast langs objectieve uitleg en achtte daarna geen bewijslevering meer mogelijk. De Hoge Raad oordeelt dat zo'n akte tussen de partijen bij die akte wel dwingend bewijs oplevert van wat zij daarin over de inhoud van hun overeenkomst hebben verklaard (art. 157 lid 2 Rv), maar dat daartegen tegenbewijs openstaat (art. 151 lid 2 Rv) dat op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben. Het hof mocht bewijslevering over de partijbedoeling daarom niet uitsluiten.

Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.

Wettekst