Artikel 7:109 BW: Retentierecht van de huurkoper bij terugbetaling

Blijkt bij de afwikkeling van een ontbonden huurkoop dat de huurkoper geld terugkrijgt, dan hoeft hij het pand niet als eerste af te staan. Dit artikel geeft hem een retentierecht: hij mag de zaak onder zich houden totdat het hem verschuldigde bedrag is betaald of totdat de huurverkoper daarvoor voldoende zekerheid heeft gesteld.

Wat een retentierecht is

Een retentierecht is de bevoegdheid om de afgifte van een zaak op te schorten totdat een vordering is voldaan. Het is een drukmiddel, geen eigendomsrecht: de huurkoper wordt geen eigenaar en mag het pand niet verkopen of bezwaren. Hij mag het alleen houden. Zodra hij krijgt waar hij recht op heeft, moet hij het afgeven.

De voorwaarde

Het recht bestaat alleen als de huurkoper bij de ontbinding werkelijk recht heeft op enige terugbetaling. Of dat zo is, volgt uit de verrekening waartoe artikel 7:108 BW verplicht: wat hij heeft betaald, afgezet tegen de waarde van het pand en van het gebruik dat hij ervan heeft gehad. Staat vast dat hij per saldo moet bijbetalen, dan kan hij het pand niet vasthouden. Bij verschil van mening over het bedrag ligt een rechterlijke vaststelling van de waarde voor de hand.

Twee manieren om er een eind aan te maken

• Betalen. Voldoet de huurverkoper wat hij verschuldigd is, dan vervalt het retentierecht en moet het pand worden ontruimd en afgegeven.
• Zekerheid stellen. Hij kan ook voldoende zekerheid stellen, bijvoorbeeld met een bankgarantie of door het bedrag in depot te storten bij de notaris. Ook dan eindigt het retentierecht.

Ook die tweede weg heeft voor allebei de partijen waarde. De huurverkoper krijgt zijn pand terug en kan het opnieuw gebruiken of verkopen, terwijl de huurkoper de zekerheid heeft dat het geld er is als de eindafrekening rond is.

Iemand heeft een woning in huurkoop grotendeels afbetaald en de overeenkomst wordt ontbonden. Uit de afrekening blijkt dat hem nog een bedrag toekomt. Hij hoeft de woning dan niet te verlaten zolang dat bedrag niet is betaald of gezekerd. Een vordering tot ontruiming stuit op dit artikel, zolang zijn aanspraak vaststaat.

Grenzen aan het recht

Het retentierecht geeft geen vrijbrief. Na de ontbinding heeft de huurkoper geen genotsrecht meer; hij houdt de zaak alleen nog onder zich om betaling of zekerheid af te dwingen. Van hem wordt dan verlangd dat hij zich gedraagt als iemand die een zaak voor een ander onder zich houdt: hij mag het pand niet laten verloederen en er niets mee doen wat verder gaat dan het behouden ervan. Ook kan hij het recht niet gebruiken voor vorderingen die niets met de huurkoop te maken hebben.

In de praktijk

Voor de huurkoper is het van belang zijn aanspraak te onderbouwen: welk bedrag hij terugkrijgt en waarop dat is gebaseerd. Zonder die onderbouwing is het risico groot dat een beroep op het retentierecht sneuvelt. Voor de huurverkoper geldt dat het aanbieden van zekerheid vaak de snelste weg is om het pand weer beschikbaar te krijgen.