Artikel 7:116 BW: Prijsverhoging en beëindiging bij huurkoop van een woning

Dit artikel beschermt de huurkoper van een woning op twee punten. Ten eerste mag de koopprijs tijdens de looptijd niet worden opgeschroefd: wat is afgesproken, blijft staan. Ten tweede mag de huurverkoper de overeenkomst niet zomaar laten eindigen als de huurkoper tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Een ingebrekestelling is altijd nodig, en voordat de huurverkoper ontbindt of beëindigt, moet de daarin gestelde termijn van ten minste twee maanden zijn verstreken en moet hij de huurkoper hebben uitgenodigd om over zijn betalingsachterstand te overleggen.

Voor wie geldt dit

De bepaling hoort bij de huurkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, gesloten door een natuurlijk persoon die niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt. Wie als ondernemer een pand op huurkoop neemt, kan zich er niet op beroepen.

Geen hogere koopprijs onderweg

Een beding dat de koopprijs gedurende de looptijd verhoogt, is niet toegestaan. Er zijn twee uitzonderingen. De rentevoet mag worden aangepast, maar alleen als de overeenkomst die rentevoet noemt en alleen met inachtneming van artikel 7:128 BW. Dat artikel stelt geen bovengrens aan de aanpassing zelf; het verlangt dat de wijziging in beginsel vooraf en persoonlijk op papier of op een andere duurzame drager wordt meegedeeld, met vermelding van het bedrag dat na de wijziging moet worden betaald. Op die mededeling vooraf bestaan twee afwijkingen: hangt de renteverandering rechtstreeks samen met een referentierentevoet waarvan het publiek kennis kan nemen, dan mogen partijen afspreken dat de informatie periodiek wordt verstrekt, en wordt de rente bepaald via een veiling op de kapitaalmarkten, waardoor de huurverkoper niet vooraf kan berichten, dan moet hij de huurkoper tijdig vóór die veiling waarschuwen voor de procedure en het mogelijke effect op de rente. Daarnaast mag de prijs worden geïndexeerd aan de hand van een indexcijfer dat van overheidswege is vastgesteld. Een eigen index van de verkoper of een verhoging 'wegens gestegen bouwkosten' valt daar niet onder.

Geen einde zonder ingebrekestelling

Het tweede lid verbiedt bedingen waarmee de overeenkomst vanzelf eindigt of vanzelf ontbonden is zodra de huurkoper in de nakoming van zijn verplichtingen tekortschiet, en ook bedingen die de huurverkoper laten ontbinden of beëindigen zonder ingebrekestelling. De huurverkoper moet de huurkoper dus altijd eerst in gebreke stellen.

De termijn en het gesprek

Het derde lid stelt twee eisen voordat de huurverkoper tot ontbinding of beëindiging mag overgaan. De termijn die hij in de ingebrekestelling stelt, moet redelijk zijn en telt minstens twee maanden; die termijn moet zijn verstreken. Daarnaast moet hij de huurkoper hebben uitgenodigd om met hem in overleg te treden over diens betalingsachterstand. Alleen wanneer dat in redelijkheid niet van de huurverkoper kan worden gevergd, mag hij die stap overslaan.

Voorbeeld: een huurkoper raakt na ziekte drie maanden achter. De huurverkoper stuurt een brief waarin staat dat de overeenkomst per direct is ontbonden. Dat werkt niet. Hij had moeten aanmanen, ten minste twee maanden moeten geven en een gesprek moeten aanbieden. Doet hij dat alsnog en betaalt de huurkoper binnen die termijn, dan blijft de huurkoop gewoon in stand.

Kan hiervan worden afgeweken

Nee, niet ten nadele van de huurkoper. Artikel 7:117 BW maakt dit artikel semidwingend: afspraken die de huurkoper minder bescherming geven dan hier staat, kan hij naast zich neerleggen. Een langere termijn dan twee maanden afspreken mag wel, want dat pakt voor hem gunstiger uit.

In de praktijk

Wie een brief krijgt waarin de huurverkoper hem op een betalingsachterstand aanspreekt, kijkt eerst naar drie dingen: staat er een duidelijke aanmaning in, is er ten minste twee maanden gegeven, en is er een gesprek over de achterstand aangeboden. Ontbreekt er iets, dan is niet aan de eisen van dit artikel voldaan; een schriftelijke reactie met een voorstel, bijvoorbeeld een betalingsregeling, maakt de positie duidelijk. Voor de huurverkoper geldt het spiegelbeeld: zonder deze stappen houdt een ontbinding bij de rechter geen stand.