Boek 7 Artikel 348 (7:348 BW)

Een pachter gebruikt grond en gebouwen van een ander. Ingrijpen in wat hij pacht mag daarom niet zomaar. Dit artikel bepaalt dat hij de bestemming, de inrichting of de gedaante van het gepachte niet geheel of gedeeltelijk mag veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verpachter. Weigert die, dan is er een uitweg via de grondkamer.

De uitzondering voor eenvoudige ingrepen

Toestemming is niet nodig voor veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de pacht zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Een verplaatsbare voerbak of een tijdelijke afrastering valt daaronder; het rooien van een houtwal, het vergroten van een stal of het bouwen van een nieuwe loods niet.

Machtiging van de grondkamer

Geeft de verpachter geen toestemming, dan kan de pachter de grondkamer om machtiging vragen. Die verleent de machtiging alleen als aan twee eisen is voldaan: de veranderingen moeten noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gepachte door de pachter, en er mogen geen zwaarwichtige bezwaren aan de kant van de verpachter tegenover staan. In het verzoek aan de grondkamer gaat het dus om die twee punten: waarom de verandering voor het doelmatig gebruik nodig is, en welke bezwaren de verpachter daartegenover stelt.

Wie er nog meer bij komen

Is de verpachter niet zelf eigenaar, vruchtgebruiker of erfpachter van de zaak, dan moet hij ervoor zorgen dat die rechthebbende tijdig in het geding wordt geroepen. Rust er een hypotheek op de zaak, dan geldt volgens de laatste zin van het tweede lid dezelfde plicht ten aanzien van de hypotheekhouder.

• Vraag schriftelijk. Toestemming moet schriftelijk zijn; leg het verzoek en het antwoord vast.
• Beschrijf de ingreep concreet. Wat verandert er, waarom is dat nodig, en wat kost het?

- Denk aan het einde van de pacht. Kan het zonder noemenswaardige kosten worden teruggedraaid, dan is er geen toestemming nodig.

Voorwaarden, lasten en een hogere prijs

De grondkamer kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of er een last aan koppelen, bijvoorbeeld over de uitvoering of over het herstel bij het einde van de pacht. Zij kan bovendien op verzoek van de verpachter de pachtprijs verhogen als de veranderingen daartoe aanleiding geven. Wordt het gepachte door de ingreep meer waard voor het gebruik, dan kan dat dus in de prijs doorwerken.

Een voorbeeld: een pachter wil een verouderde stal aanpassen zodat hij aan nieuwe eisen voor zijn bedrijfsvoering kan voldoen. De verpachter weigert. De pachter kan dan de grondkamer om machtiging vragen; die kijkt of de aanpassing noodzakelijk is voor doelmatig gebruik en of de verpachter zwaarwegende bezwaren heeft.

In de praktijk

Een schriftelijk verzoek aan de verpachter, met een omschrijving en een kostenraming, is de basis voor een eventuele gang naar de grondkamer. Het speelt ook een rol bij de vraag of de pachter later een vergoeding voor de verbetering kan krijgen.