Boek 7 Artikel 203 (7:203 BW)

Dit is de meest basale verplichting van de verhuurder: hij moet de zaak aan de huurder ter beschikking stellen en houden, voor zover dat voor het afgesproken gebruik nodig is. Het gaat dus om twee dingen tegelijk. Bij aanvang moet hij de zaak daadwerkelijk overdragen, en gedurende de hele looptijd moet hij ervoor zorgen dat de huurder haar kan blijven gebruiken.

Voor wie geldt dit

De verplichting geldt bij alle huur: woonruimte, bedrijfsruimte, overige ruimte en roerende zaken. Zij staat in de algemene afdeling en werkt dus door in alle bijzondere regimes. Bij woonruimte en bedrijfsruimte komen daar aanvullende, dwingende bepalingen bij, maar deze kernverplichting is overal het vertrekpunt.

Wat "ter beschikking stellen" inhoudt

Feitelijk betekent het dat de huurder de zaak in gebruik kan nemen: de sleutels krijgen, toegang hebben, en de zaak leeg en ontruimd aantreffen voor zover dat is afgesproken. Blijven er spullen van een vorige gebruiker staan, is het pand nog niet ontruimd of ontbreekt een sleutel van een deel dat wel is verhuurd, dan is aan deze verplichting niet voldaan.

En "ter beschikking laten"

Het tweede deel is minstens zo belangrijk. De verhuurder moet het gebruik niet alleen verschaffen maar ook in stand laten. Hij mag zich dus niet zomaar toegang verschaffen, geen delen aan het gebruik onttrekken en het gebruik niet feitelijk onmogelijk maken. Dit is de bepaling waarop een huurder zich beroept als een verhuurder de sloten vervangt, een deel van het gehuurde afsluit of anderszins het gebruik doorkruist.

De maatstaf: het overeengekomen gebruik

Hoever de verplichting reikt, hangt af van wat partijen zijn overeengekomen. Is een pand verhuurd als winkelruimte, dan moet het geschikt zijn om als winkel te worden gebruikt; is een ruimte verhuurd als opslag, dan gelden andere eisen. Daarom loont het om het beoogde gebruik in het contract vast te leggen: dat bepaalt niet alleen wat de huurder mag doen, maar ook waarvoor de verhuurder moet zorgen.

Voorbeeld: iemand huurt een woning per de eerste van de maand, maar de vorige bewoner is er nog en vertrekt pas twee weken later. De verhuurder komt zijn verplichting niet na. De huurder kan nakoming vorderen, zijn eigen betaling opschorten zolang hij het gehuurde niet krijgt, de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden en schadevergoeding vragen. Vermindering van de huurprijs hoort in dit voorbeeld niet thuis: die is er alleen bij een gebrek, en zij gaat bovendien pas lopen vanaf het moment dat de verhuurder van dat gebrek op de hoogte is gebracht of het al voldoende kende.

In de praktijk

Leg bij de oplevering vast wat u aantreft, met foto's en een datum; dat maakt later zichtbaar of de zaak op tijd en volledig beschikbaar was. Kunt u het gehuurde niet of niet volledig gebruiken, meld dat dan schriftelijk aan de verhuurder en geef aan wat er ontbreekt. Voor de verhuurder geldt dat deze plicht doorloopt: ook halverwege de huur mag hij het gebruik niet inperken, ook niet met een beroep op zijn eigendom.