Boek 7 Artikel 367 (7:367 BW)

Een pachtovereenkomst loopt in termijnen, en opzeggen kan alleen tegen het einde van zo'n termijn. Dit artikel bepaalt wie mag opzeggen, hoe dat moet gebeuren en hoe lang van tevoren. Zowel de pachter als de verpachter kan van de bevoegdheid gebruikmaken. Wordt niet opgezegd, dan loopt de pacht door; opzeggen is dus geen formaliteit die je kunt overslaan.

Wanneer kan worden opgezegd

Opzegging werkt alleen tegen het einde van een termijn als bedoeld in artikel 7:325 BW. Een pachter die halverwege een termijn wil stoppen, of een verpachter die eerder over de grond wil beschikken, kan met een opzegging op grond van dit artikel dus niet eerder dan dat termijneinde iets bereiken. Een tussentijdse opzegging kent dit artikel niet.

Hoe moet worden opgezegd

De wet stelt twee eisen aan de vorm en één aan de tijd.

• De vorm: het tweede lid schrijft voor dat de opzegging geschiedt bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief. Andere vormen noemt de wet niet.
• De termijn: het artikel bepaalt dat de termijn van opzegging ten minste een jaar bedraagt. Van deze opzeggingsregeling kan niet ten nadele van de pachter worden afgeweken.
• Het moment: de opzegging moet werken tegen het einde van de lopende termijn, dus tijdig genoeg om die volle periode te halen.

Het tweede lid noemt het exploot en de aangetekende brief naast elkaar; de opzeggende partij kiest tussen die twee vormen.

Opzegging door de verpachter is extra ingesnoerd

Wie als verpachter opzegt, moet meer doen dan de vorm respecteren. De opzegging is nietig als zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid; dat volgt uit artikel 7:368 BW. En verzet de pachter zich tijdig, dan blijft de overeenkomst van kracht totdat de rechter heeft beslist, zoals artikel 7:369 BW bepaalt. Een opzeggingsbrief van de verpachter is daarmee het begin van een traject, niet het einde ervan.

Samen stoppen

Het derde lid maakt een uitzondering voor het geval dat pachter en verpachter het eens zijn. Besluiten zij, terwijl de pacht al loopt, de overeenkomst gezamenlijk te beëindigen, dan is geen opzegging nodig en gelden de vorm en de termijn van het tweede lid niet. Neem een pachter die drie jaar na de start van de pacht wil stoppen omdat hij naar het buitenland vertrekt, en een verpachter die de grond graag terugneemt. Voor een gezamenlijke beëindiging hoeft geen van beiden op te zeggen, en de einddatum hoeft niet samen te vallen met het einde van een termijn als bedoeld in artikel 7:325 BW. Het derde lid zegt alleen dat in dat geval geen opzegging nodig is; of een beëindigingsafspraak verder aan formaliteiten moet voldoen, regelt dit artikel niet, en daarvoor zijn de overige bepalingen van de pachtregeling van belang.

Een voorbeeld van opzegging. Een verpachter wil de grond over twee jaar zelf gaan gebruiken. Hij kan niet volstaan met een mededeling een paar maanden van tevoren. Hij zegt op bij aangetekende brief of exploot, ten minste een jaar voor het einde van de lopende termijn, en vermeldt daarin zijn gronden. Ontbreken de gronden, dan is de opzegging op grond van artikel 7:368 BW nietig en loopt de pacht door.

In de praktijk

De einddata van de pachttermijnen bepalen wanneer een opzegging uiterlijk moet worden gedaan. Het exploot of het verzendbewijs van de aangetekende brief maakt aantoonbaar dat en wanneer de opzegging is uitgebracht of verzonden. En voor de pachter betekent een opzegging door de verpachter niet dat het voorbij is: de wet geeft hem een uitgewerkte manier om zich ertegen te verzetten.