Boek 7 Artikel 361 (7:361 BW)

Wie het verpachte koopt, koopt de pacht erbij. Draagt de verpachter de zaak over, of vestigt hij daarop een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal, dan gaan de rechten en verplichtingen uit de pachtovereenkomst die daarna opeisbaar worden over op de verkrijger. De pachter houdt zijn overeenkomst en hoeft daar niets voor te doen: hij krijgt eenvoudigweg een andere wederpartij.

Voor wie geldt dit

Het eerste lid noemt de rechtshandelingen waarbij de overgang plaatsvindt: overdracht van de zaak waarop de pacht betrekking heeft, en vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op die zaak. Het gaat telkens om handelingen van de verpachter; de pachter is er geen partij bij en zijn instemming is niet nodig. Het tweede lid stelt een overdracht door een schuldeiser van de verpachter, bijvoorbeeld bij een executieveiling, gelijk met een overdracht door de verpachter zelf.

Vestigt de eigenaar-verpachter bijvoorbeeld een recht van erfpacht op de verpachte grond, dan wordt de erfpachter de nieuwe wederpartij van de pachter voor wat daarna opeisbaar wordt. De eigenaar blijft eigenaar, maar is voor die latere rechten en verplichtingen geen verpachter meer.

Wat gaat er over en wat blijft achter

Alleen wat na de overgang opeisbaar wordt, gaat mee. Het moment van opeisbaarheid bepaalt daarmee wie van beiden aanspreekbaar is.

• De nieuwe eigenaar wordt schuldeiser van de pachtprijs die na de overgang vervalt en draagt vanaf dat moment de verplichtingen van de verpachter.

- De oude verpachter blijft aanspreekbaar voor wat vóór de overgang al opeisbaar was, zoals achterstallige pacht of een toen al ontstane verplichting.

Niet elk beding gaat mee

De verkrijger is niet gebonden aan alles wat de pachter en de oorspronkelijke verpachter ooit hebben afgesproken. Hij is alleen gebonden aan bedingen die rechtstreeks te maken hebben met de kern van de pacht: het geven van het gebruik van de zaak tegen een tegenprestatie van de pachter. Afspraken die daarbuiten liggen, bijvoorbeeld een persoonlijke toezegging van de vorige eigenaar over iets anders dan dat gebruik, binden hem niet.

Een voorbeeld. Een verpachter verkoopt zijn percelen aan een belegger. De pachter had met de oude eigenaar afgesproken dat hij tegen een lage prijs machines mocht huren en dat de pachtprijs pas na de oogst betaald hoefde te worden. De betalingsafspraak hangt onmiddellijk samen met de tegenprestatie voor het gebruik en werkt tegen de belegger; de machineafspraak staat daar los van en gaat niet mee.

Als de grond wordt geveild

Komt het verpachte onder de hamer omdat de verpachter zijn schulden niet betaalt, dan is dat geen overdracht door de verpachter zelf. Het tweede lid stelt zo'n overdracht door een schuldeiser er toch mee gelijk, zodat de koper op de veiling op dezelfde manier als verkrijger in de pacht treedt. Ook dan gaan alleen de rechten en verplichtingen over die na de overdracht opeisbaar worden; wat daarvoor al opeisbaar was, blijft een zaak tussen de pachter en de oude verpachter.

In de praktijk

Voor de pachter: een verkoop van het land laat zijn pacht doorlopen, en de nieuwe eigenaar treedt in de plaats van de oude. Na de overdracht is het van belang te weten wie de nieuwe verpachter is en waar de pachtprijs voortaan moet worden betaald. Voor de koper: hij neemt de lopende pachtovereenkomsten over, inclusief de looptijd en de bescherming die de pachter geniet, zodat de inhoud van die overeenkomsten bij de aankoop een rol speelt. Voor de verkoper: zijn pachter hoeft niet in te stemmen met de overgang, maar moet wel weten aan wie hij voortaan betaalt.