Boek 7 Artikel 276 (7:276 BW)

Een huurder die zijn woning moet verlaten omdat de verhuurder zegt haar zelf nodig te hebben of te willen verkopen, staat met lege handen als achteraf blijkt dat daar niets van waar was. Dit artikel geeft hem dan een aanspraak: de verhuurder is schadeplichtig als de wil om de woning duurzaam zelf te gebruiken of te verkopen er in werkelijkheid nooit is geweest.

Wanneer is de verhuurder aansprakelijk

Er moeten drie dingen samenkomen. De huur moet zijn opgezegd op de grond eigen gebruik of op de grond die op verkoop ziet. De beëindiging moet zijn doorgezet, doordat de rechter de vordering toewees of doordat de huurder zelf met het einde instemde. En de wil om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen of te verkopen moet in werkelijkheid hebben ontbroken. De wettekst richt zich daarmee op wat er bij de verhuurder werkelijk aanwezig was: de woorden 'in werkelijkheid niet aanwezig is geweest' zetten de opgegeven reden voor de opzegging tegenover de werkelijke bedoeling van de verhuurder.

Het vermoeden na een jaar

Het tweede lid geeft een bewijsregel. Is de woning niet binnen een jaar na het einde van de huur door de verhuurder duurzaam in gebruik genomen, of bij de verkoopgrond niet binnen een jaar te koop aangeboden, dan wordt aangenomen dat de wil ontbrak. Het is een weerlegbaar vermoeden: de verhuurder mag tegenbewijs leveren en aantonen dat de wil er wel was. Daarmee rust het bewijsrisico in die situatie bij hem en niet bij de vertrokken huurder.

Een voorbeeld: een verhuurder zegt op omdat hij de woning zelf wil betrekken, de huurder vertrekt, en ruim een jaar later is de verhuurder er nog geen dag geweest en staat de woning al die tijd op een verhuurplatform voor korte verblijven. De woning is dan niet binnen een jaar duurzaam in eigen gebruik genomen, zodat de verhuurder aan zet is om uit te leggen hoe het wel zat.

Een bedrag vooraf laten vastleggen

De rechter die de beëindiging op een van deze gronden uitspreekt, kan meteen een bedrag bepalen dat de verhuurder moet betalen als later blijkt dat de wil ontbrak. Dat kan hij doen op verzoek van de huurder, maar ook uit zichzelf. De huurder hoeft dan achteraf niet eerst zijn hele schade te bewijzen; hij kan dat bedrag opeisen. Wie meer schade heeft geleden dan dat bedrag, kan het meerdere alsnog vorderen.

Vijf jaar, daarna vervalt het

De aanspraak vervalt vijf jaar na het einde van de huurovereenkomst. De wet gebruikt hier het woord 'vervalt': na afloop van die vijf jaar bestaat de vordering niet meer, en een brief of aanmaning verandert daar niets aan. Een huurder die wil nagaan of de verhuurder zijn plannen heeft uitgevoerd, moet dat dus binnen die periode doen en binnen die periode zo nodig een vordering instellen.

Ook voor onderhuurders

Dezelfde bescherming geldt voor onderhuurders aan wie met toestemming was onderverhuurd en voor onderhuurders die hun overeenkomst met de hoofdverhuurder hadden mogen voortzetten. Ook zij kunnen de verhuurder aanspreken, en ook voor hen gelden het bewijsvermoeden na een jaar en de vervaltermijn van vijf jaar.

In de praktijk

Voor de huurder biedt het derde lid de mogelijkheid om bij een opzegging wegens eigen gebruik of verkoop de rechter te vragen alvast een bedrag vast te leggen; wat er na zijn vertrek met de woning gebeurt, bepaalt of hij daar later aanspraak op kan maken. Voor de verhuurder betekent het dat wat hij binnen een jaar na het einde van de huur met de woning doet, bepaalt of hij zich moet verantwoorden: heeft hij haar dan niet duurzaam in gebruik genomen of te koop aangeboden, dan moet hij aantonen dat zijn wil wel aanwezig was.