Boek 7 Artikel 206 (7:206 BW)

Artikel 7:206 BW regelt de herstelplicht van de verhuurder. Vraagt de huurder om herstel van een gebrek, dan moet de verhuurder dat verhelpen. Daarop bestaan twee uitzonderingen: herstel is onmogelijk, of het vergt uitgaven die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden gevraagd. Blijft de verhuurder in gebreke terwijl hij wel moest herstellen, dan mag de huurder het zelf laten doen en de redelijke kosten verhalen.

Voor wie geldt dit

De verplichting geldt bij alle huur en ontstaat pas op verlangen van de huurder. De verhuurder hoeft dus niet uit zichzelf op zoek naar gebreken, maar zodra hij wordt aangesproken, moet hij handelen. Een schriftelijke melding waarin staat wat er mis is en wat de huurder vraagt, maakt later aantoonbaar dat herstel is verlangd.

De twee uitzonderingen

De eerste uitzondering is dat het verhelpen 'onmogelijk is'. De tweede ziet op uitgaven die 'in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen'. Wanneer die grens is bereikt, hangt af van de omstandigheden van het geval. Kan de verhuurder zich op een van beide uitzonderingen beroepen, dan houdt de huurder zijn recht op vermindering van de huurprijs, en artikel 7:210 BW kan een uitweg bieden als het genot geheel onmogelijk is geworden.

Wat buiten de plicht valt

Het tweede lid haalt twee categorieën eruit. De kleine herstellingen die de huurder zelf moet doen op grond van artikel 7:217 BW blijven voor zijn rekening. En gebreken waarvoor de huurder tegenover de verhuurder aansprakelijk is, hoeft de verhuurder evenmin te verhelpen. Wie zelf schade veroorzaakt, kan de reparatie dus niet bij de verhuurder neerleggen.

Zelf herstellen bij verzuim

Het derde lid geeft de huurder een eigen middel. Is de verhuurder met het herstel in verzuim, dan kan de huurder het zelf uitvoeren of laten uitvoeren en de daarvoor gemaakte kosten op de verhuurder verhalen, voor zover die kosten redelijk waren. Hij kan die kosten desgewenst in mindering brengen op de huurprijs. Van dit derde lid kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken; een contractueel verbod om zelf te herstellen houdt dus geen stand.

De voorwaarde van verzuim

Het derde lid werkt alleen als de verhuurder in verzuim is. Voor verzuim gelden de algemene regels van de artikelen 6:81 tot en met 6:83 BW: in de regel moet de verhuurder schriftelijk zijn aangemaand met een redelijke termijn, en moet die termijn ongebruikt zijn verstreken. Pas dan mag de huurder zelf aan de slag. Zonder verzuim ontbreekt de grondslag om de kosten op de verhuurder te verhalen.

Voorbeeld: een huurder meldt in januari schriftelijk dat de cv-ketel niet werkt en vraagt om herstel binnen twee weken. Er gebeurt niets. In februari laat hij zelf een installateur komen. De rekening van die installateur kan hij, voor zover redelijk, bij de verhuurder neerleggen of van de huur aftrekken.

Kan hiervan worden afgeweken

Het derde lid zegt zelf dat het dwingend is ten gunste van de huurder. Voor de eerste twee leden ligt dat anders: daar bepaalt artikel 7:209 BW de grens. Een beding dat de herstelplicht beperkt, kan de huurder niet worden tegengeworpen voor zover het gaat om een gebrek waarvan de verhuurder op het moment van contracteren op de hoogte was of had moeten zijn.

In de praktijk

Voor het verzuim van de verhuurder en voor het verhaal van kosten gaat het om aantoonbare feiten: een schriftelijke melding met een concrete beschrijving van het gebrek, een redelijke termijn, en bij zelf herstellen een offerte en factuur waaruit de redelijkheid van de kosten blijkt. Voor de verhuurder geldt dat hij na een melding zelf het herstel kan regelen; reageert hij niet, dan bepaalt de huurder welke vakman komt en wat het kost, binnen de grens van redelijke kosten.