Boek 7 Artikel 355 (7:355 BW)

Een pachter mag het gepachte niet aan een ander doorgeven in onderpacht zonder dat de verpachter daar schriftelijk mee heeft ingestemd. Dat is de hele regel van dit korte artikel: zolang die toestemming er niet is, bestaat de bevoegdheid tot onderverpachting eenvoudigweg niet, en wie het toch doet, schiet tekort tegenover zijn verpachter. De toestemming hoeft niet per geval apart te worden gegeven; zij kan ook al schriftelijk in de pachtovereenkomst zelf zijn opgenomen.

Waar de beslissing ligt

Door de eis van schriftelijke toestemming ligt de beslissing over wie naast of in plaats van de pachter het gepachte als onderpachter gaat gebruiken, bij de verpachter. Zonder zijn instemming op schrift kan de pachter niemand in die hoedanigheid op het land of in de gebouwen toelaten. De verpachter houdt zo zeggenschap over de vraag wie het gepachte feitelijk in gebruik heeft.

Voor wie geldt dit

De bepaling richt zich tot de pachter en geldt voor de hele duur van de pachtovereenkomst. Het artikel zegt alleen wat de pachter niet mag; het bevat geen maatstaf waaraan een weigering van de verpachter moet voldoen en geen procedure om een weigering te laten toetsen.

Wat valt eronder en wat niet

Het woord zelf geeft de richting aan: bij onderverpachting geeft de pachter het gepachte, of een deel ervan, op zijn beurt in pacht aan een ander. Tegenover die ander staat hij dan als verpachter, terwijl hij tegenover zijn eigen verpachter pachter blijft. Dat is iets anders dan hulp inschakelen of werk laten uitvoeren terwijl de pachter zelf de gebruiker blijft.

De praktijk levert grensgevallen op. Een pachter die een perceel een seizoen door zijn buurman laat gebruiken tegen een vergoeding, doet in feite aan onderverpachting, ook als partijen het anders noemen. Een pachter die een loonwerker inhuurt om te maaien, doet dat niet: de loonwerker gebruikt het land niet voor eigen rekening.

De eis van schriftelijkheid

Het artikel stelt een vormeis aan de toestemming: zij moet schriftelijk zijn gegeven. De toestemming kan worden beperkt tot een bepaald perceel of een bepaalde periode; wat de verpachter op schrift heeft gezet, bepaalt de omvang van wat hij heeft toegestaan.

Wat gebeurt er bij overtreding

Onderverpachten zonder schriftelijke toestemming is een tekortkoming in de nakoming van de pachtovereenkomst. De verpachter kan daarop reageren met de middelen die het algemene verbintenissenrecht en de pachtregeling hem geven, waaronder ontbinding wanneer de tekortkoming die rechtvaardigt; de pachtregeling bevat eigen regels over de wijze waarop die ontbinding plaatsvindt. Over de verhouding tussen de pachter en de derde zegt dit artikel niets; wat het wel vastlegt, is dat de pachter tegenover zijn verpachter zonder bevoegdheid heeft gehandeld.

In de praktijk

Voor de pachter: de bevoegdheid tot onderverpachting bestaat pas als de schriftelijke toestemming er is; vermelding van het perceel en de periode maakt de omvang ervan duidelijk. Voor de verpachter: of er sprake is van onderverpachting, hangt af van de vraag of een ander het gebruik van het gepachte heeft gekregen tegen een tegenprestatie, ongeacht hoe partijen hun afspraak noemen. Staan de voorwaarden in de schriftelijke toestemming zelf, dan ligt ook vast wat precies is toegestaan.