Boek 7 Artikel 335 (7:335 BW)

In het algemene contractenrecht kan de rechter een overeenkomst wijzigen als zich onvoorziene omstandigheden voordoen die zo ingrijpend zijn dat ongewijzigde instandhouding niet kan worden gevergd. Voor pacht is die weg op één punt afgesloten. Dit artikel bepaalt dat op grond van artikel 6:258 BW geen wijziging van de tegenprestatie of van de vergoeding kan worden gevorderd.

Het eigen stelsel voor de prijs

De pachttitel bevat voor de prijs eigen regels. Er is een bovengrens die uit de regelgeving over pachtprijzen volgt, er is een automatische aanpassing als die regels veranderen, er zijn vaste momenten waarop de grondkamer de tegenprestatie kan herzien, en er zijn bijzondere aanspraken voor een slecht jaar, voor onverwacht hoge publieke lasten en voor buitengewone werken.

Wat wel kan

De uitsluiting geldt voor de tegenprestatie en de vergoeding. Voor de prijs blijven dus de eigen routes over.

• Een slecht jaar. Vermindering van de pachtprijs bij buitengewone omstandigheden.
• Hogere lasten of buitengewone werken. Verhoging op verzoek van de verpachter, binnen de daarvoor geldende voorwaarden.
• Herziening door de grondkamer. Na een wijziging van de prijsregels of vóór het verstrijken van een periode van drie jaar.

Een voorbeeld: een pachter wordt geconfronteerd met een ingrijpende verandering in de markt waardoor zijn bedrijfsmodel onder druk staat. Hoe zwaar dat ook weegt, hij kan niet bij de rechter een lagere pachtprijs vorderen met een beroep op onvoorziene omstandigheden. Vermindering van de pachtprijs helpt hem hier evenmin: een daling van de prijs van wat het bedrijf voortbrengt is ondernemersrisico en geeft volgens de wet uitdrukkelijk geen recht op vermindering. Wat overblijft is een verzoek aan de grondkamer om herziening, op het moment dat de wet daarvoor aanwijst.

In de praktijk

Wie meent dat de prijs niet meer past bij de werkelijkheid, is aangewezen op de routes die de pachttitel zelf biedt. De vragen zijn dan vooral praktisch: wanneer loopt de periode van drie jaar af, wanneer zijn de prijsregels voor het laatst gewijzigd, en is er sprake van een situatie die recht geeft op vermindering of verhoging over een bepaald jaar?