Boek 7 Artikel 267 (7:267 BW)

Medehuurderschap van een samenwonende huisgenoot

Indien op het gezamenlijk verzoek van een huurder en van een andere persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft, alsmede van een medehuurder wanneer die er is, de verhuurder niet binnen drie maanden schriftelijk heeft verklaard er mede in te stemmen dat die andere persoon medehuurder zal zijn, kunnen de huurder en die andere persoon, alsmede een medehuurder wanneer die er is, gezamenlijk verzoeken dat de rechter zal bepalen dat deze persoon met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip medehuurder zal zijn.
Nadat een verzoek aan de verhuurder als bedoeld in lid 1 is gedaan, kan een vordering tot ontbinding van de huur op de grond dat de huurder in strijd met hetgeen overeengekomen is, met een ander in de woonruimte een gemeenschappelijke huishouding heeft, niet meer worden toegewezen. Deze grond levert alsdan evenmin een grond voor opzegging van de huurovereenkomst op.
De rechter wijst de vordering bedoeld in lid 1 slechts af: a. indien de persoon bedoeld in lid 1 niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft; b. indien, mede gelet op hetgeen is komen vast te staan omtrent de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan, de vordering kennelijk slechts de strekking heeft de persoon bedoeld in lid 1 op korte termijn de positie van huurder te verschaffen; c. indien de persoon bedoeld in lid 1 vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.
Voor de verplichtingen uit de huur zijn de persoon die de huur heeft aangegaan en ieder van de personen die op grond van dit artikel medehuurder of huurder is, hoofdelijk jegens de verhuurder aansprakelijk, met dien verstande dat een medehuurder niet aansprakelijk is voor verplichtingen die reeds opeisbaar waren voordat hij medehuurder werd.
De bepalingen omtrent het eindigen van de huur zijn op de personen bedoeld in lid 4 afzonderlijk van toepassing met dien verstande dat een persoon de hoedanigheid van medehuurder in ieder geval verliest, indien hij zijn hoofdverblijf niet langer in de woonruimte heeft. Indien de huur ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder huurder.
Is ten aanzien van de woonruimte hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing, dan zet de medehuurder in afwijking van lid 5 de huur slechts voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe door die persoon binnen acht weken na het tijdstip waarop hij huurder is geworden, ingestelde vordering en in elk geval zolang op deze vordering nog niet onherroepelijk is beslist. De rechter wijst de vordering slechts af, indien de eiser niet een voor hem geldende huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt.
Ieder van de personen bedoeld in lid 4 kan vorderen dat de rechter zal bepalen dat een of meer van deze personen de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer zullen voortzetten. De rechter wijst de vordering slechts toe, indien dit naar billijkheid, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, geboden is, met dien verstande dat hij de vordering in ieder geval toewijst, indien de eiser aantoont dat de persoon waarop de vordering betrekking heeft, zijn positie van medehuurder heeft verkregen op grond van een niet mede door de eiser aan de verhuurder gedaan verzoek of van een door hem ingestelde vordering bedoeld in lid 1.

Toelichting

Wie samenwoont met een huurder zonder met hem getrouwd of geregistreerd partner te zijn, wordt niet vanzelf medehuurder. Artikel 7:267 BW geeft daarvoor een procedure. Huurder en huisgenoot vragen samen aan de verhuurder om medehuurderschap. Verklaart die niet binnen drie maanden schriftelijk dat hij ermee instemt, dan kunnen zij samen de rechter vragen te bepalen dat de huisgenoot vanaf een in het vonnis te bepalen tijdstip medehuurder is. Is er al een medehuurder, dan doet die mee aan het verzoek.

De voorwaarden

De rechter wijst het verzoek slechts in drie gevallen af, en die drie zijn dus in feite de voorwaarden. Ten eerste als de huisgenoot niet al ten minste twee jaren in de woning zijn hoofdverblijf houdt en daar met de huurder duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voert. Ten tweede als het verzoek er kennelijk alleen toe strekt hem op korte termijn de positie van huurder te verschaffen. Ten derde als hij financieel onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.

Duurzaam en gemeenschappelijk

De wet stelt twee eisen aan de huishouding. Zij moet gemeenschappelijk zijn: het gaat niet alleen om het delen van een adres, maar om het samen voeren van één huishouden. Zij moet ook duurzaam zijn: de situatie moet naar haar aard blijvend zijn en niet een overgangsfase. Of aan beide eisen is voldaan, beoordeelt de rechter aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Een inschrijving op hetzelfde adres kan helpen om te laten zien dat iemand er zijn hoofdverblijf heeft; voor een gemeenschappelijk huishouden is meer nodig dan een gedeeld adres.

Bescherming tijdens de aanvraag

Zodra het verzoek bij de verhuurder ligt, mag de rechter de huur niet meer ontbinden op het verwijt dat de huurder tegen de afspraken in met iemand anders een gemeenschappelijke huishouding voert. Diezelfde grond levert dan ook geen grond voor opzegging op. Het doen van het verzoek beschermt de huurder dus tegen maatregelen die op dat verwijt zijn gebaseerd.

De gevolgen

Huurder en medehuurders zijn tegenover de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huur, met dien verstande dat een medehuurder niet aansprakelijk is voor wat al opeisbaar was voordat hij medehuurder werd. De regels over het eindigen van de huur gelden voor ieder van hen afzonderlijk; wie zijn hoofdverblijf niet langer in de woning heeft, verliest in elk geval de hoedanigheid van medehuurder. Eindigt de huur ten aanzien van de huurder, dan wordt de medehuurder huurder. Geldt voor de woning het vergunningstelsel van de Huisvestingswet 2014, dan zet de medehuurder de huur alleen voort als de rechter dat bepaalt op een vordering die hij binnen acht weken na het tijdstip waarop hij huurder werd heeft ingesteld; zolang op die vordering niet onherroepelijk is beslist, loopt de huur in elk geval door, en de vordering wordt afgewezen als hij geen voor hem geldende huisvestingsvergunning overlegt. Ten slotte kan ieder van de betrokkenen de rechter vragen te bepalen dat een van hen de huur niet langer voortzet, wat wordt toegewezen als dat naar billijkheid geboden is.

In de praktijk

Een schriftelijk, gezamenlijk verzoek met een bewijs van verzending legt vast vanaf wanneer de termijn van drie maanden loopt. Stukken over de afgelopen jaren, zoals de inschrijving op het adres, gedeelde rekeningen, verzekeringen en post, kunnen de duur en de aard van de gezamenlijke huishouding aantonen. Het verschil tussen inwonen en medehuurder zijn komt vooral aan de orde wanneer de huur ten aanzien van de huurder eindigt: volgens lid 5 wordt dan alleen een medehuurder huurder.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Relevante jurisprudentie

Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.

Wanneer is een gezamenlijke huishouding duurzaam?

Hoge Raad · 2006-03-10 · ECLI:NL:HR:2006:AU6932

Het ging om een verzoek om als medehuurder te worden aangemerkt van iemand die langdurig met de huurster samenwoonde. De Hoge Raad oordeelde dat de duurzaamheid wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de tijd die de gemeenschappelijke huishouding al bestaat, en door subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen. De hele duur van de bewoning moet daarbij als een van de af te wegen omstandigheden worden meegenomen; de samenwoning mag niet in losse perioden worden opgeknipt. Dat de huishouding naar verwachting niet lang meer zal duren, bijvoorbeeld door leeftijd of gezondheid, staat op zichzelf niet aan duurzaamheid in de weg.
Werkt de beslissing over voortzetting tegen de verhuurder?

Hoge Raad · 2021-12-24 · ECLI:NL:HR:2021:1964

In een prejudiciële procedure ging het om de vraag wat een rechterlijke beslissing over voortzetting van de huur na het einde van een samenwoning betekent voor de verhuurder. De Hoge Raad besliste dat zo'n beslissing werking heeft tegenover de verhuurder, ook al is die geen partij in het geding. Verder kan de regeling overeenkomstig worden toegepast wanneer beide samenwoners al contractueel medehuurder zijn; ook dan werkt de beslissing tegenover de verhuurder. De wetgever heeft met deze regeling en die voor echtgenoten in vergelijkbare bescherming willen voorzien.

Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.

Wettekst