Boek 7 Artikel 244 (7:244 BW)

Bij gewone huur mag de huurder het gehuurde in beginsel door een ander laten gebruiken. Voor woonruimte draait artikel 7:244 BW dat uitgangspunt om: de huurder van woonruimte is daartoe juist niet bevoegd, niet voor het geheel en niet voor een deel. Daarop bestaat één uitzondering, en die is belangrijk: wie een zelfstandige woning huurt en daar zijn hoofdverblijf heeft, mag wél een deel van die woning aan een ander in gebruik geven.

Waarom dit voor woonruimte anders is

Achter deze omkering zit de gedachte dat huurbescherming persoonlijk is. Zij is er voor de bewoner die de woning nodig heeft, niet voor wie een schaars huurcontract wil doorgeven of doorverhuren tegen een hogere prijs. Door onderverhuur in beginsel uit te sluiten, houdt de wet de woning bij degene aan wie zij is verhuurd, en voorkomt zij dat er een handel ontstaat in beschermde huurcontracten.

De uitzondering: een deel van je eigen woning

Drie voorwaarden staan naast elkaar. Het moet gaan om een zelfstandige woning, de huurder moet daar zijn hoofdverblijf hebben, en hij mag alleen een deel afstaan. Iemand die een kamer in zijn huis verhuurt aan een student, een au pair laat inwonen of een huisgenoot opneemt, blijft daarmee binnen de wet. Vertrekt hij zelf en laat hij de hele woning aan die ander, dan is aan alle drie de voorwaarden niet meer voldaan. Deze bevoegdheid is overigens niet dwingend: het huurcontract mag haar uitsluiten of beperken, en dat gebeurt ook regelmatig. Wie een huisgenoot wil opnemen, moet dus niet alleen de wet maar ook zijn eigen contract nalezen.

Wat er gebeurt bij overtreding

Onderverhuur in strijd met dit artikel is een tekortkoming van de huurder. Zij kan grond zijn voor ontbinding van de huur, waarover bij woonruimte de rechter beslist. De rechter weegt daarbij de aard en de ernst mee: het gaat om iets anders wanneer iemand tijdens een verblijf in het buitenland zijn woning aan een vriend laat dan wanneer een woning stelselmatig tegen een veel hogere prijs wordt doorverhuurd. Naast ontbinding kan de verhuurder afdracht van de winst en vergoeding van schade vorderen.

En de onderhuurder

De positie van de onderhuurder is minder sterk dan die van een gewone huurder, maar hij staat niet met lege handen. Onderhuurt hij een zelfstandige woning waar hij zijn hoofdverblijf heeft, dan wordt zijn huur bij het einde van de hoofdhuur op grond van artikel 7:269 BW voortgezet door de hoofdverhuurder. Die regeling maakt geen onderscheid tussen bevoegd en onbevoegd aangegane onderhuur en geldt dus ook als de hoofdhuurder helemaal niet mocht doorverhuren. Kwetsbaar is de onderhuurder doordat de verhuurder die voortgezette huur op ruimere gronden kan beëindigen dan een gewone huur, en doordat de regeling niet geldt bij onderhuur van onzelfstandige woonruimte. Wie een kamer huurt van iemand die zelf huurt, doet er dus goed aan te vragen hoe het zit.

In de praktijk

Wilt u iemand in huis nemen, ga dan eerst na of u een zelfstandige woning huurt en of u er zelf blijft wonen. Meld het bij de verhuurder, ook als u meent dat u het recht hebt; openheid voorkomt dat een discussie later over uw goede trouw gaat. Gaat u zelf tijdelijk weg, bijvoorbeeld voor werk of studie in het buitenland, vraag dan uitdrukkelijk om toestemming en leg die schriftelijk vast. Zonder toestemming levert een lege woning met een onbekende bewoner een reëel risico op verlies van de huur.