Boek 7 Artikel 305 (7:305 BW)

Soms moet een eigenaar op last van de gemeente voorzieningen aan zijn pand treffen, bijvoorbeeld om het energiezuiniger te maken. Die kosten komen bij hem terecht, terwijl de huurder ervan profiteert. Dit artikel biedt daarvoor een oplossing: de verhuurder mag een op die kosten afgestemde huurverhoging verlangen, voor zover die redelijk is, ook buiten de momenten waarop de huurprijs normaal gesproken kan worden aangepast.

Voor wie geldt dit

De regeling geldt niet alleen voor bedrijfsruimte in de zin van de winkel- en horecaregeling, maar uitdrukkelijk ook voor andere zakelijke ruimte: kantoren, loodsen, werkplaatsen en dergelijke, zolang het gaat om een gebouwde onroerende zaak of een deel daarvan die voor de uitoefening van een ander bedrijf is verhuurd. Ruimte die is verhuurd voor de uitoefening van een beroep valt daar niet onder. Dat de regeling verder reikt dan de winkel- en horecaruimte is bijzonder, want de meeste bepalingen uit deze afdeling gelden juist niet voor die overige bedrijfsruimte.

Om welke voorzieningen het gaat

Het moet gaan om voorzieningen die de verhuurder heeft getroffen op grond van een besluit dat op de Woningwet berust, en wel om de energiebesparende voorzieningen waarnaar artikel 7:243 BW, tweede lid, verwijst. Het gaat dus niet om elke verbetering of verbouwing die een verhuurder bedenkt: gewone renovatie of verfraaiing valt hier niet onder en moet langs de gewone weg van de huurprijs worden geregeld.

Buiten de gewone momenten om

Normaal kan de huurprijs van bedrijfsruimte pas na afloop van een overeengekomen duur of na vijf jaar worden herzien. Deze bepaling maakt daarop een uitzondering: de verhuurder hoeft niet te wachten tot zo'n moment. Dat is logisch, want de voorzieningen worden aangebracht op een tijdstip dat hij niet zelf kiest.

Wat redelijk is

De verhoging moet zijn afgestemd op de kosten van de voorzieningen en mag alleen worden verlangd voor zover dat redelijk is. Daarin zit de bescherming van de huurder: niet elke uitgave kan zonder meer volledig worden doorbelast. Wat een rol kan spelen is bijvoorbeeld hoeveel de huurder werkelijk aan de voorziening heeft, of hij zelf al had geïnvesteerd, en welke levensduur de voorziening heeft.

• Eerst overleggen. Partijen kunnen samen een bedrag afspreken; dat is sneller en goedkoper dan procederen.
• Anders naar de rechter. Komen zij er niet uit, dan kan ieder van hen vorderen dat de rechter de verhoging vaststelt. Die vordering moet wel vergezeld gaan van een advies van een deskundige, zoals artikel 7:304 BW voorschrijft; zonder dat advies komt de rechter aan de inhoud niet toe.
• Onderbouw de cijfers. Facturen, offertes en een berekening van de besparing maken het gesprek concreet.

Een voorbeeld: een eigenaar van een bedrijfspand moet na een besluit van de gemeente isolatie en installaties aanpassen. Hij legt de huurder een berekening voor met de kosten en de verwachte besparing op de energierekening. Zijn zij het niet eens over het bedrag, dan kan ieder van beiden de kantonrechter vragen de verhoging vast te stellen.

In de praktijk

Voor de huurder is de kern dat een aankondiging van een huurverhoging na verduurzaming niet automatisch juist is: hij mag om de onderbouwing vragen en het bedrag laten toetsen. Voor de verhuurder is de kern dat hij niet met lege handen staat als hij tot maatregelen wordt verplicht, maar dat hij de doorberekening moet kunnen uitleggen.